省律協(xié)資深律師楊霞接聽熱線

攝影：楚天都市報記者 劉中燦 實習生 歐陽躍明

“我想把房子過戶給女兒，買賣和繼承哪種方式更劃算?”昨日，楚天都市報“市民有約”熱線舉行不動產(chǎn)和物業(yè)維權(quán)問題專場，一位讀者打進電話，向湖北省律協(xié)資深律師楊霞提出了這個問題。就在前一天，全國人大常委會會議表決通過《契稅法》，規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。這是否意味著今后繼承房產(chǎn)會更劃算?對此，楊霞律師提出了自己的觀點。

買賣或繼承要分析具體情況

市民張女士想把一套拆遷安置房過戶給女兒?，F(xiàn)在民法典通過，一系列配套法律都出臺，她想知道，以前常用的兩種過戶方式：買賣和繼承，到底哪種更劃算?

楊霞說，這個問題，首先要看過戶之后房產(chǎn)如何處置。如果是自住，繼承確實比買賣更劃算，因為按照最新的契稅法，子女通過繼承承受父母的房屋，是免征契稅的。但是如果繼承房屋之后要將房產(chǎn)出售，就會面臨很多限制，特別是需要支付較高比例的增值稅。如果用買賣的方式過戶，再次出售時稅費相對較低。

楊霞律師也提醒市民，針對不動產(chǎn)交易方面的法律法規(guī)，近年來新的規(guī)定比較多，市民平時可以通過媒體多關(guān)注這方面的新聞，對最新政策有一定了解，這樣也能在合法合規(guī)的前提下，找到最能保障自己利益的方式。

賣房5年沒辦證還不斷扯皮

市民翁先生打進電話反映，他2016年出售了一套拆遷房，因為當時還沒有辦房產(chǎn)證，約定等房產(chǎn)證辦下來后再過戶?，F(xiàn)在購房者有7萬元尾款還沒有給他，而且這幾年雙方圍繞房子的事經(jīng)常扯皮，買家認為翁先生的房子賣貴了，而翁先生卻覺得，5年來房價上漲，吃虧的是自己。前兩天翁先生準備去辦理房產(chǎn)證，購房者提出自己要跟著去，這讓翁先生感到不被信任。他坦言，自己現(xiàn)在對這樁買賣也有些“惱火”，但是如果真毀約，又覺得自己面子上掛不住，因此有些糾結(jié)。

楊霞建議，翁先生在解決這個問題時，最好先和對方心平氣和地溝通，都不要輕易毀約。因為對合同的尊重也是契約精神的表現(xiàn)。她說，其實從購房者的角度考慮，他提出要和翁先生一同去辦理房產(chǎn)證，并不是不信任翁先生，而是擔心房產(chǎn)證辦下來不給他，“有這個想法并不是不合理。”雖然從法律上來說，當時還沒有辦房產(chǎn)證的房屋是沒有出售資格的，如果真的起訴，合同很可能會被認定為無效合同，但這并不能有效地解決糾紛。如果當時出售的價格和同地段相近房齡小區(qū)相比有明顯偏低，在雙方協(xié)商一致的情況下，可以進行適當補償。

樓上漏水殃及樓下該找誰

市民郭先生打進電話表示，樓上的住戶把陽臺改為飄窗，因為防水沒有做好，滲水后導致他家墻皮脫落。這樣的情況2017年已經(jīng)發(fā)生過一次，小區(qū)物業(yè)找人維修過。這次再出現(xiàn)同樣情況后，樓上住戶以物業(yè)沒修好為由，要求物業(yè)來解決問題，也不和自己聯(lián)系，自己應(yīng)該怎么辦?

楊霞表示，就郭先生的情況而言，如果滲水的原因是樓上的住戶改變了房屋結(jié)構(gòu)，將陽臺改成飄窗導致的滲水，這個責任應(yīng)該由樓上的業(yè)主而不是物業(yè)來負責。郭先生可以請社區(qū)調(diào)解，要求樓上的業(yè)主賠償損失，經(jīng)住房原設(shè)計單位批準施工方案后，做好房屋的防水，防止類似情況再次發(fā)生。在調(diào)解不成功的情況下，可以考慮以民事訴訟的方式，打相鄰權(quán)的官司。(楚天都市報記者 陳倩 見習記者 張建林)

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