楊浦區(qū)4街坊(后紡三)、53、54街坊房屋征收補償方案
尊敬的房屋所有人、公有房屋承租人：
您的房屋因舊城區(qū)改建的需要已列入本次房屋征收范圍：許昌路426-498號(雙號)，227弄105號(部分)、106-195號、196號(部分)，452弄(全弄)，468弄(全弄)，476弄(全弄);揚州路28-292號(雙號)，317-379號(單號)，399-419號(單號)，343弄(全弄)，421弄(單號)，懷德路457-525號(單號)、466-524號(雙號)，491弄(全弄)，482弄(全弄),，492弄(全弄)，526弄(全弄);平?jīng)雎?24號。(具體門牌號詳見基地公示欄)。
上述房屋征收范圍已經(jīng)市有關(guān)部門與楊浦區(qū)人民政府確定，舊城區(qū)改建的項目已列入我區(qū)2020年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。
房屋征收工作由房屋征收部門一一上海市楊浦區(qū)住房保障和房屋管理局，委托上海市楊浦第二房屋征收服務(wù)事務(wù)所承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。
為使房屋征收工作依法有序進行，現(xiàn)將房屋征收政策、法規(guī)及房屋征收補償?shù)挠嘘P(guān)事項以書面形式告知如下：
一、本次房屋征收適用的主要政策法律法規(guī)依據(jù)
(一)《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條;
(二)國務(wù)院令第590號《國有土地上房屋征收與補償條例》;
(三)上海市人民政府令第71號《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》(以下簡稱：《細則》);
(四)滬房管規(guī)范征[2012]9號上海市住房保障和房屋管理局關(guān)于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干具體問題的意見 (以下簡稱：《意見》);
(五)滬建法規(guī)[2016]664號《上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會關(guān)于公布部分規(guī)范性文件清理結(jié)果的通知》;
(六)滬房規(guī)范[2018]5號上海市房屋管理局關(guān)于印發(fā)《上海市國有土地上房屋征收評估管理規(guī)定》;
(七)本市市、區(qū)相關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件。
二、有關(guān)房屋征收補償主要事項的說明
(一)征收補償協(xié)議主體的確定
房屋征收補償協(xié)議由房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人簽訂。
被征收人、公有房屋承租人可以書面授權(quán)委托1-2名代理人與房屋征收部門簽訂房屋征收補償協(xié)議。
被征收人、公有房屋承租人以征收決定作出之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。
被征收人以房地產(chǎn)權(quán)證所載明的所有人為準，公有房屋承租人以租用公房憑證、公有非居住房屋租貨合同所載明的承租人為準。
本方案中所涉及的“戶”均指產(chǎn)權(quán)戶或租貨戶。
(二)關(guān)于房屋征收的房屋評估機構(gòu)選定及評估時點
被征收房屋的價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值(本市對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定的除外)，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照簡單多數(shù)的原則，以得票數(shù)多少的順位確定估價機構(gòu)。房屋征收部門將確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)予以公告。
被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的評估時點為房屋征收決定公告之日。
被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收都門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房地產(chǎn)估價專家委員會申請鑒定。
(三)房屋類型的認定
公有房屋的房屋類型以公房管理資料記載的房屋類型為準。
(四)關(guān)于被征收房屋建筑面積的認定
對于已經(jīng)登記的房屋，其建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準;房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載不一致的，以房地產(chǎn)登記簿為準。對于未經(jīng)登記的房屋，以相關(guān)批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關(guān)批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準，相關(guān)批準文件未記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關(guān)材料證明在1981年以前已經(jīng)建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調(diào)查機構(gòu)實地丈量的建筑面積為準。
承租的公有非居住房屋，以房屋租賃合同記載的建筑面積為準。承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準;租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數(shù)計算建筑面積：
房屋類型 公寓 獨立住宅
(花園住宅)
新里住宅 新工房
(有電梯、成套)
新工房
(無電梯、成套)
新工房
(無電梯、不成套)
“兩萬戶”
新工房
舊里住宅 簡屋
換算系數(shù) 2.06 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25
在2001年11月1日前租用公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米(含1.7米)的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積;1.7米以上部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數(shù)計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。
(五)關(guān)于非居住房屋的認定
1、原始設(shè)計為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，應(yīng)當(dāng)認定為非居住房屋;
2、公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關(guān)系的，可以認定為非居住房屋;
3、房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人為單位，可以認定為非居住房屋，但其房屋性質(zhì)明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外;
4、原始設(shè)計為居住房屋，經(jīng)市或區(qū)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，除有特別規(guī)定以外，可以認定為非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已經(jīng)以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可以認定為非居住房屋;在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經(jīng)營場所并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，未經(jīng)市或區(qū)房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜?，不認定為非居住房屋。
(六)房屋征收補償協(xié)議生效或停止征收的條件
被征收人、公有房屋承租人在規(guī)定簽約期限(一個月)內(nèi)，與房屋征收部門簽訂“房屋征收補償協(xié)議書”的戶數(shù)達到本次房屋征收總戶數(shù)85%以上(含85%)的，則已簽訂的協(xié)議開始生效;如規(guī)定簽約期限屆滿，簽訂“房屋征收補償協(xié)議書”的戶數(shù)未達到本次房屋征收總戶數(shù)85%的，則已簽訂的協(xié)議不生效，征收決定終止執(zhí)行，本次房屋征收工作隨即停止。因簽約率未達到85%而停止的舊城區(qū)改建地塊在3年內(nèi)不再啟動舊城區(qū)改建工作。
三、居住房屋
(一)征收居住房屋的補償
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人、公有房屋承租人計算、結(jié)清被征收房屋補償金額與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
1、征收居住房屋
被征收居住房屋的補償金額=評估價格+價格補貼+套型面積補貼
2、征收執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被征收人選擇貨幣補償?shù)?，租賃關(guān)系終止
對被征收人的補償金額=評估價格×20%;對公有房屋承租人的補償金額=評估價格×80%+價格補貼+套型面積補貼
(1)評估價格=被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價x被征收房屋的建筑面積
被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。
評估均價=被征收范圍內(nèi)居住房屋評估總價÷居住房屋總建筑面積
評估均價標準，由評估機構(gòu)在評估后計算得出，由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)公布。被征收房屋評估價經(jīng)復(fù)核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響。
(2)價格補貼=評估均價×補貼系數(shù)×被征收房屋的建筑面積補貼系數(shù)為0.3。
(3)套型面積補貼=評估均價×補貼面積
每戶補貼面積為15平方米建筑面積。
營業(yè)執(zhí)照公示信息
