亮眼業(yè)績(jī)背后實(shí)際上摻雜了資本增值帶來(lái)的大額非經(jīng)常性收益，同時(shí)，去年大量項(xiàng)目的出表也給公司結(jié)算業(yè)績(jī)披上了一層迷霧。

觀點(diǎn)指數(shù)在過(guò)去一年，由于疫情以及政策環(huán)境的影響，房企經(jīng)營(yíng)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，釋放的業(yè)績(jī)大幅萎縮，頭部23家房企凈利潤(rùn)平均增幅僅為6.9%。

但個(gè)別房企如奧園財(cái)報(bào)業(yè)績(jī)亮眼，2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)34%，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)35%。

細(xì)看奧園財(cái)報(bào)，亮眼業(yè)績(jī)背后實(shí)際上摻雜了資本增值帶來(lái)的大額非經(jīng)常性收益;同時(shí)，去年大量項(xiàng)目出表也給公司結(jié)算業(yè)績(jī)披上了一層迷霧。

此外，奧園披露的新增土儲(chǔ)權(quán)益比例下降嚴(yán)重，過(guò)往依賴非控股權(quán)益撬動(dòng)發(fā)展速度的B面或許將逐漸顯現(xiàn)。

利潤(rùn)結(jié)算質(zhì)量與出表疑問(wèn)

3月30日，奧園披露2020年年度業(yè)績(jī)，其中營(yíng)業(yè)額為677.9億元，同比增長(zhǎng)34%，凈利潤(rùn)為70.5億元，同比增長(zhǎng)35%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：業(yè)績(jī)報(bào)表，觀點(diǎn)指數(shù)整理

已公布2020年業(yè)績(jī)的23家龍頭房企中，包括奧園在內(nèi)，僅有5家營(yíng)業(yè)收入以及凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)“雙30%+”增長(zhǎng)，部分房企如招商、金茂雖然營(yíng)收大幅增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)卻不及往年。

對(duì)比奧園2019年以及2020年損益表，在毛利和凈利潤(rùn)(年內(nèi)溢利)兩個(gè)科目之間，其他收入、收益及虧損和出售附屬公司收益出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，從3.4億元、1.7億元分別增長(zhǎng)至22.8億元、12.3億元。

其他收入、收益及虧損增長(zhǎng)的原因，主要是2020年奧園匯兌收益較2019年增長(zhǎng)19.9億元。

需要注意的是，無(wú)論是出售附屬公司收益抑或是匯兌收益都是非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，不是公司經(jīng)營(yíng)主營(yíng)業(yè)務(wù)獲得的收益，不具備盈利可持續(xù)性。

如若將2019年以及2020年上述兩項(xiàng)科目收益剔除掉，計(jì)算出奧園去年除稅前凈利潤(rùn)反而同比下降7.8%。

此外，另一項(xiàng)衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的指標(biāo)——核心凈利潤(rùn)率從10.1%下降到8.8%，這也反應(yīng)出剔除資本溢價(jià)等因素之后，去年奧園的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平其實(shí)是下降的。

值得一提的是，去年奧園業(yè)績(jī)報(bào)表中合同負(fù)債的變動(dòng)幅度較大，由2019年的860.6億元下降為690.4億元。奧園解釋合同負(fù)債變動(dòng)主要是子公司調(diào)整股權(quán)占比以及提前退出銷售項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)因素帶來(lái)的出表所致。

合同負(fù)債主要受并表項(xiàng)目的銷售回款影響，當(dāng)并表項(xiàng)目滿足結(jié)算條件時(shí)，項(xiàng)目銷售回款計(jì)入地產(chǎn)開發(fā)收入科目;當(dāng)未滿足結(jié)算條件時(shí)，合并并表項(xiàng)目的銷售回款計(jì)入合同負(fù)債科目。

因此，通過(guò)合同負(fù)債的變動(dòng)加上當(dāng)期地產(chǎn)開發(fā)收入，得到并表項(xiàng)目的銷售回款，然后將并表項(xiàng)目銷售回款占合約銷售比例，跟奧園披露的全部項(xiàng)目銷售回款率進(jìn)行比較，可以大概估算出奧園2020年出表比例。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)奧園業(yè)績(jī)報(bào)表，觀點(diǎn)指數(shù)整理

如表格數(shù)據(jù)所示，2018年及2019年奧園并表項(xiàng)目銷售回款占合約銷售比例均在60%出頭，與奧園披露的整體銷售回款率的比值約為78%，但在2020年這一比值卻降低至42%。這體現(xiàn)出了奧園去年出表項(xiàng)目之多。

出表對(duì)奧園損益表上體現(xiàn)出的營(yíng)收以及毛利等帶來(lái)影響。如若保持去年的并表比例，奧園營(yíng)收增幅將明顯高于凈利潤(rùn)增幅。

未來(lái)毛利率與非控股權(quán)益探析

雖然奧園通過(guò)出表等一系列的動(dòng)作美化報(bào)表營(yíng)收和凈利潤(rùn)等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但是奧園為股東創(chuàng)造的利潤(rùn)和分紅是實(shí)打?qū)嵉摹?/p>

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)奧園業(yè)績(jī)報(bào)表，觀點(diǎn)指數(shù)整理

2020年奧園股東應(yīng)占凈利潤(rùn)59.1億元，同比增長(zhǎng)41%，每股盈利2.19元，擬定每股派息人民幣77分，同比增長(zhǎng)40%，連續(xù)8年保持30%以上的派息比率。

過(guò)去幾年，奧園加快去化三四線庫(kù)存，在價(jià)格上有一定程度的讓利，毛利率下降4個(gè)百分點(diǎn)至25.1%。但是也相對(duì)應(yīng)對(duì)土儲(chǔ)布局進(jìn)行調(diào)整，改善未來(lái)報(bào)表毛利率，做大凈利潤(rùn)盤子。

其中，在土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)上，奧園強(qiáng)調(diào)聚焦一二線城市，整體布局城市能級(jí)上升。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，奧園2020年新增可開發(fā)建筑面積約2015萬(wàn)平方米(權(quán)益比59%)，權(quán)益地價(jià)約451億元，其中，一二線城市的投資占比73%。

截至2020年年末，奧園土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)5718萬(wàn)平方米(權(quán)益比 71%)，總貨值約6208億元，其中一二線城市和與國(guó)際土儲(chǔ)貨值占比達(dá)到62%。

在城市更新項(xiàng)目上，奧園將加快項(xiàng)目轉(zhuǎn)化進(jìn)程，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)分別轉(zhuǎn)化可售貨值400億元、520億元以及680億元，預(yù)計(jì)平均毛利率位于35%-40%區(qū)間。

隨著布局城市能級(jí)的提高，以及城市更新項(xiàng)目的入市，未來(lái)奧園報(bào)表上呈現(xiàn)出的毛利率將由去年的25.1%觸底回升，達(dá)到比較高的水平。奧園表示，目前已售未結(jié)轉(zhuǎn)銷售額1960億元(不含城市更新項(xiàng)目)，測(cè)算毛利率維持26%-28%。

不過(guò)需要注意的是，由于去年奧園收購(gòu)京漢股份29.3%(已并表)、收購(gòu)中垠地產(chǎn)40%股份，以及合作拿地案例的增多，新增土儲(chǔ)權(quán)益比下降至59%。這將會(huì)導(dǎo)致非控股權(quán)益增加，侵蝕公司股東利潤(rùn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)奧園業(yè)績(jī)報(bào)表，觀點(diǎn)指數(shù)整理

事實(shí)上，自2017年以來(lái)，奧園非控股權(quán)益占比都維持在60%的較高水平，2020年更是達(dá)到66%的高點(diǎn)，但是非控股股東分得利潤(rùn)占比卻不超過(guò)20%。

據(jù)市場(chǎng)報(bào)告披露，奧園約三分之一非控股權(quán)益來(lái)自于自身成立的私人基金，主要用于推進(jìn)其2018年之前開始的城市更新項(xiàng)目。

正是由于城市更新轉(zhuǎn)化為利潤(rùn)需要的周期較長(zhǎng)(5年及以上)，以及入賬方式的不同(資產(chǎn)負(fù)債表的非控股權(quán)益按權(quán)責(zé)發(fā)生制當(dāng)期入賬，損益表按首付實(shí)現(xiàn)制，項(xiàng)目結(jié)算后入賬)，導(dǎo)致過(guò)去幾年的非控股權(quán)益以及少數(shù)股東利潤(rùn)出現(xiàn)錯(cuò)配的現(xiàn)象。

隨著未來(lái)幾年城市更新項(xiàng)目陸陸續(xù)續(xù)入市，進(jìn)入銷售結(jié)算環(huán)節(jié)，以及奧園合作開發(fā)項(xiàng)目的增多，預(yù)計(jì)奧園報(bào)表上少數(shù)股東利潤(rùn)占比將會(huì)提升。

關(guān)鍵詞： 奧園財(cái)報(bào) 非經(jīng)常性 收益