文/樂居財經 楊宏彬

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證監(jiān)會發(fā)布的一系列資本市場利好政策，讓整個股市沸騰，房地產板塊更是受益頗深。

8月28日，A股市場所有上漲的板塊中，房地產板塊的漲幅排在首位。中南建設、迪馬股份、榮盛發(fā)展、金科股份等20只個股高開直接封上漲停板。港股漲勢不如A股強勁，不過多只內房股截止午間收盤也漲超10%。

剛剛復牌的恒大，顯得與熱鬧的資本市場格格不入。8月28日復牌后，恒大暴跌78%，而后虧幅一度擴大至85%，最后股價定格在了0.35港元/股，跌78.79%，總市值46.22億港元。

股價暴跌是中國恒大對利空延遲消化。不管怎樣，恒大還是在最后期限前完成復牌，暫時擺脫了退市風險。

而在復牌前一日，恒大披露了2023年中期報告，展示上半年經營成果。期內，恒大收入1,281.8億元，同比增長43.6%；毛利為98億元，同比增長38%。凈虧損為392.5億元，較2022年中期的虧損861.7億元有明顯收窄。

從經營數(shù)據(jù)來看，恒大似乎在慢慢好起來。而資產方面，截止2023年中期，恒大的總負債為2.39萬億，較2022年末減少2%；而總資產為1.74萬億，較2022年末減少5%，資產縮水速度快于負債，意味著恒大資不抵債的情況還在加劇。

虧損縮小

從2023年中期的財務報告來看，恒大的經營確實有了一些起色。

此前恒大披露2021年及2022年業(yè)績，其中2021年虧損高達6862.19億元，其中物業(yè)計提減值3736.8億元稱為最主要虧損原因。

不過，在進行充分計提減值后，該類目對于恒大之后業(yè)績影響縮小。2022年恒大物業(yè)計提減值將為16.9億元，恒大的虧損也縮小至1258.14億元。2023年中期，恒大的物業(yè)計提減值為21.61億元，期內虧損為392.5億元。

今年上半年，恒大仍呈虧損的原因主要是經營方面的原因。恒大營收在1,281.8億元的情況下，毛利僅有98億元，再刨去行政費用37.6億元、財務費用197.3億元及銷售及營銷成本30.7億元等費用后，恒大已經虧損173.8億元。

除去經營性因素外，恒大還有218.7億元的虧損，其中來自法律訴訟有關的虧損、土地被收回有關的虧損、股權處置的虧損及其他虧損的數(shù)額達到121.5億元。

截止2023年6月30日，恒大目標金額人民幣3,000萬以上未決訴訟案件數(shù)量共計2,229件，目標金額總額累計約5,349.92億元。

資產及債務方面，期末恒大持有現(xiàn)金總額133.8億元，借款總額6,247.7億元，較2022年末增長123.8億元，其中列為流動負債的借款為5818.11億元，巨額債務將在一年內償還。

復牌指引需要恒大出具可以支撐經營的數(shù)據(jù)。截止2023年6月末，恒大土地儲備為1.9億平方米，參與舊改項目78個，其中大灣區(qū)55個（深圳34個），其他城市23個。

恒大目前已經實現(xiàn)732個保交樓項目全面復工，2022年累計交樓30.1萬套。2023年上半年，恒大實現(xiàn)現(xiàn)合約銷售金額334.13億元，合約銷售面積511.5萬平方米，累計銷售回款271億元。

復牌后仍未解決的問題

恒大達成復牌指引，除了補充披露未按時披露的業(yè)績外，還有一些要求是市場較為關注的，如與恒大物業(yè)之間的百億挪用案的解決、清盤呈請的駁回、以及前核數(shù)師留下的相關財務問題披露等。

然而，恒大即使達成復牌，但上述問題仍有部分未獲得解答。

關于恒大與恒大物業(yè)之間的百億挪用事件，聯(lián)交所要求恒大公布調查結果并采取適當?shù)难a救措施。

去年3月，恒大物業(yè)稱，在審核財報過程中發(fā)現(xiàn)134億元存款，為第三方提供的質押保證金，已被銀行強制執(zhí)行。經過將近一年的調查，恒大給出了結論：134億元的巨款進了自己的腰包。

獨立調查委員會認為，恒大存在內控問題，即交易的批準者、恒大的高級管理人員存在問題，具體為許家印、夏海鈞、柯鵬、潘大榮四人。而最終的處理結果是，參與該質押擔保的人士夏海鈞、柯鵬離職，潘大榮被調任至恒大培冠教育科技有限公司擔任普通員工。

至于許家印，調查顯示其簽署相關質押擔保文件只是走個流程，其并未審閱這些文件，因為沒有人特別提醒他注意這些文件。

調查結果及人員處置已公布，但怎么補救恒大物業(yè)的損失，中國恒大沒有給出答案。核數(shù)師亦表示，恒大暫未與恒大物業(yè)達成償還方案。

其次，聯(lián)交所發(fā)出的復牌指引還包括，要求恒大解除關于公司的清盤呈請，但直至復牌，恒大的清盤呈請仍未撤回。呈請聆訊將于2023年10月30日舉行。恒大稱，已與境外債權人小組就境外債務重組達成支持協(xié)議，目前正在推進重組協(xié)議安排法庭程序。

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