觀點網(wǎng) 8月25日，綠城服務(wù)公布2023年中期業(yè)績，并面向投資者召開中期業(yè)績說明會。

總體來看，核心業(yè)績指標(biāo)均保持正向增長，期內(nèi)實現(xiàn)收入82億，同比增長20.1%；毛利15.3億，同比增長16.6%；毛利率18.7%，核心經(jīng)營利潤7.1億，同比增長20.2%；歸母凈利潤4.16億，同比增長21.8%。

(相關(guān)資料圖)

受行業(yè)與大環(huán)境影響，綠城服務(wù)近年來收入與利潤增速上均存在一定下滑，跟去年同期相比，收入增速下滑1.9個百分點，毛利增速下滑0.3個百分點。

2022年綠城服務(wù)對應(yīng)收款等資產(chǎn)計提了部分壞賬準(zhǔn)備，致使上半年歸母凈利潤大幅下降37.6%至3.41億元，今年凈利潤增速回正，但與2021年中期相比仍下降23.9%。

毛利率連續(xù)四年下降，2020-2023年中期毛利率分別為20.6%、20.1%、19.2%、18.7%。

對于未來業(yè)績指引，據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，綠城服務(wù)行政總裁金科麗表示，全年業(yè)績指引仍保持不變，即核心經(jīng)營利潤增速在20%-25%之間，毛利率在16.5%-17.5%之間，以及經(jīng)營性凈現(xiàn)金流要覆蓋凈利潤一倍。

盈利質(zhì)量挑戰(zhàn)

盡管一直號稱推動物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)和城市服務(wù)轉(zhuǎn)型，但綠城服務(wù)的底色仍是物業(yè)服務(wù)，該項收入依然是其最大的收入和利潤來源，上半年收入增長20.4%至52.51億元，占總收入比重微增0.2個百分點至64.1%。

貢獻了超六成收入的物業(yè)服務(wù)在盈利水平上則不如其他業(yè)務(wù)強勁，該板塊毛利率僅13.8%，與去年持平，在物管行業(yè)普遍面臨毛利率壓力的局面下維持不降已實屬不易。物業(yè)服務(wù)上半年貢獻毛利7.26億元，占總毛利47.4%。

物業(yè)服務(wù)之外，綠城服務(wù)還有三大業(yè)務(wù)板塊：園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)和科技服務(wù)，三者占上半年總收入比重分別為20.2%、13.1%、2.6%。

三大業(yè)務(wù)規(guī)模均取得不同程度增長，其中園區(qū)服務(wù)收入達16.57億元，同比增長26.5%；咨詢服務(wù)收入達10.75億元，同比增長12.3%；科技服務(wù)收入達2.13億元，同比增長6.6%。

園區(qū)服務(wù)是綠城服務(wù)圍繞業(yè)主的生活需求，構(gòu)建以文化教育、健康養(yǎng)老、新零售、到家服務(wù)、資產(chǎn)運營等五大生態(tài)于一體、線上線下相融合的生活服務(wù)平臺。該項業(yè)務(wù)被綠城服務(wù)視為未來業(yè)績增長的主要動力，上半年貢獻毛利4.02億元，同比增長32.4%。

上半年，該項業(yè)務(wù)中的居家生活服務(wù)增長較為亮眼，收入達到2.2億元，同比增長了122.6%，主要是由綠城服務(wù)于2022年11月與綠城理想生活服務(wù)集團于浙江綠城房屋服務(wù)系統(tǒng)有限公司層面的股權(quán)合作影響。

與物業(yè)服務(wù)相比，園區(qū)服務(wù)、咨詢服務(wù)和科技服務(wù)三大業(yè)務(wù)具有更高的毛利率水平，其中園區(qū)服務(wù)毛利率同比增加1.1個百分點至24.3%；科技服務(wù)毛利率同比增加5.3個百分點至36.6%；受地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境影響，咨詢服務(wù)毛利率減少5.9個百分點至30.1%。

科技服務(wù)為綠城服務(wù)打造的差異化產(chǎn)品體系，核心產(chǎn)品為全域平臺及智慧物業(yè)，該項業(yè)務(wù)在2022年上半年取得迅猛增長，收入同比增長296.8%至近2億元，占總收入比重從2021年的0.9%提高至2.9%，今年中期增長卻沒有前一年那么強勁，收入貢獻占比反而微跌了0.3個百分點。

同時，隨著營收規(guī)模的擴大，科技服務(wù)板塊的毛利率難以避免出現(xiàn)大幅度滑坡，從2020中期的68%到2022年中期的31.3%，近乎腰斬。

從總體毛利率水平來看，盡管沒有出現(xiàn)非常大幅度的變動，但整體盈利質(zhì)量一直處于下滑狀態(tài)，毛利率已經(jīng)連續(xù)四年下降，從2020年中期的20.6%滑落至今的18.7%。

規(guī)模增長壓力

綠城服務(wù)曾提出兩個轉(zhuǎn)型：一是從物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)轉(zhuǎn)型；二是從園區(qū)服務(wù)向城市服務(wù)轉(zhuǎn)型。

據(jù)參會投資者透露，金科麗此次再談轉(zhuǎn)型稱，在向生活服務(wù)、城市服務(wù)轉(zhuǎn)型過程中，將聚焦優(yōu)質(zhì)賽道、優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)客戶，充分發(fā)揮物業(yè)運營加多元經(jīng)營的協(xié)同效應(yīng)，全面提升一體化運營能力。

賽道升級方面，住宅服務(wù)聚焦中高端物業(yè)市場，向“物業(yè)+生活”轉(zhuǎn)型；持續(xù)增容城市服務(wù)，聚焦新城模式、全域模式和縣域模式，向物業(yè)加生活加公共服務(wù)轉(zhuǎn)型。

地域上，聚焦省會城市與其他一二線城市，圍繞優(yōu)質(zhì)國央企和重點城市地方城投、國投等單位快速繪制客戶地圖，全面推廣杭州的非住宅發(fā)展模式、上海的存量換新模式，安徽的大客戶發(fā)展模式，持續(xù)深耕客戶區(qū)域和核心城市群，新增年飽和營收超億元的高市占深耕區(qū)域不少于5個。

數(shù)據(jù)顯示，綠城服務(wù)目前在管項目達到2851個，覆蓋了全國30個省、直轄市和自治區(qū)，以及220個城市，在管面積為4.15億平方米，其中住宅占比達到80.5%。

中報提到，該公司期內(nèi)服務(wù)業(yè)態(tài)繼續(xù)延伸，住宅類、商企類、城市服務(wù)類多維發(fā)展，服務(wù)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。2023年上半年先后突破張江基因島、中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)先進技術(shù)研究院等城市地標(biāo)項目。

中報數(shù)據(jù)顯示，綠城服務(wù)期內(nèi)新簽約非住宅物業(yè)項目單年合同金額占比繼續(xù)提升約5個百分點，并已形成以八個非住賽道為主的非住宅產(chǎn)品矩陣。

但從在管面積情況看，住宅仍是絕對優(yōu)勢業(yè)態(tài)，非住宅僅占在管面積19.5%，占比較去年同期還下降了2.4個百分點。

由此觀之，綠城服務(wù)在非住業(yè)態(tài)拓展上仍有較大發(fā)力空間。

規(guī)模增長方面，綠城服務(wù)今年上半年在管面積較2022年同期凈增加6520萬平方米達到4.15億平方米，增幅18.7%，比往年增速有所減緩，但也維持了可觀的增長；儲備面積3.79億平方米，同比增長3.7%，2022年同期的增速為21%。

從各項數(shù)據(jù)來看，盡管維持著增長勢頭，但綠城服務(wù)承壓痕跡卻處處顯露。最顯而易見的是應(yīng)收賬款規(guī)模，從2021年末的30.55億元增加58.43%至48.4億元，今年上半年繼續(xù)增長至61億，增速達到26.6%，超過了收入的增速。

現(xiàn)金方面，于2023年6月30日，綠城服務(wù)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為36.95億元，較于2022年末的41.83億元下降11.7%。經(jīng)營現(xiàn)金流情況較去年有所好轉(zhuǎn)，2022年同期凈流出5.16億元，今年上半年凈流出1.43億元。

值得注意的是，與大多物業(yè)公司的輕資產(chǎn)屬性不同，綠城服務(wù)在文化教育以及康養(yǎng)業(yè)務(wù)等方面大面積采用了重資產(chǎn)模式進行運營。曾于2019年花費3.2億元人民幣收購了澳洲一家教育公司MAG(Montessori Academy Group)56%股權(quán)，目前MAG短期借款約有2.34億元，將于2024年5月到期償還。

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