在轟轟烈烈的廣州舊改大局中，康鷺片區(qū)，大概是如今最受關(guān)注的一個(gè)。

(資料圖片僅供參考)

近日，一份在片區(qū)貼出的公告，讓人看到這里的舊改，終于要有進(jìn)展了。

這份公告中提到，“康鷺片區(qū)城中村改造即將于明年正式啟動(dòng)”，自8月18日起，康鷺片區(qū)集體物業(yè)的承租人和實(shí)際使用人，不得私自轉(zhuǎn)租。下面是滿滿14個(gè)公章。

這份公告一出，康鷺舊改總算有了明確的時(shí)間點(diǎn)。

跟預(yù)期相比，這動(dòng)作不算快，但至少是有動(dòng)作。

今年以來，廣州的舊改全面發(fā)力，各種新招齊出。

康鷺舊改，其位置、體量以及舊改難度，都將是廣州這盤舊改大棋下得如何，最好的一個(gè)檢驗(yàn)。

康鷺，加速動(dòng)起來

康鷺片區(qū)，是指位于海珠中部的康樂村、鷺江村。

從位置上來看，片區(qū)正處于廣州中軸線南端，與珠江新城、廣州塔直線距離都只不過兩三公里，從鷺江出發(fā)，三站地鐵就到珠江新城。

目前片區(qū)周邊在售的新盤，有保利四季和頌和方圓美林·濱江壹號(hào)，體量都不大。目前保利四季和頌售價(jià)在8萬+/㎡。

在2020年12月，康鷺片區(qū)就與合生創(chuàng)展簽訂改造合作意向協(xié)議。整個(gè)項(xiàng)目改造總建面約335.94萬平，總投資346.67億。

如此地段，如此體量，康鷺片區(qū)的價(jià)值不用多說。根據(jù)此前的估算，康鷺村項(xiàng)目的總貨值，預(yù)計(jì)近千億元。

但其改造難度，也自然遠(yuǎn)超其它項(xiàng)目。

除了大體量、核心地段之外，康鷺片區(qū)的難點(diǎn)，還在于這里是廣州著名的“制衣村”，聚集著龐大的服裝加工產(chǎn)業(yè)，工作、生活于此的人口超10萬人。

說是城中村，其實(shí)已經(jīng)相當(dāng)于一個(gè)不小的城鎮(zhèn)。

康鷺村航拍，圖源：廣州PLUS

龐大的制造產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)了這里乃至海珠的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也給這里帶來了不少老大難的問題。

改造很難，但又必須要改。

去年疫情的爆發(fā)，也加速了這里改造的進(jìn)程。

疫情過后，康鷺片區(qū)改造的進(jìn)度條，在一點(diǎn)點(diǎn)緩慢的前進(jìn)。

12月，康鷺片區(qū)開始拆違；

1月，廣州發(fā)布127個(gè)城中村舊改項(xiàng)目計(jì)劃，康鷺片區(qū)位于“前期工作項(xiàng)目”名單；

2月，海珠區(qū)發(fā)布推進(jìn)城中村改造實(shí)施方案，提到8月底前完善康鷺片區(qū)策劃方案和更新單元規(guī)劃方案征求意見稿；海珠高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)，提出年內(nèi)完成康鷺片區(qū)20萬平方米拆違目標(biāo)；

3月，康鷺片區(qū)集體物業(yè)所有頂樓非混凝土結(jié)構(gòu)的臨建不再出租并立即拆除；

如此重要的項(xiàng)目，交由合生一家操刀，難度確實(shí)不小。

不過如今廣州圍繞舊改的一系列新政，也有望推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。

近日，廣州城中村改造房票安置建議稿出爐，房票安置這一手段即將登上舞臺(tái)。

房票安置，意味著舊改項(xiàng)目將不再建設(shè)安置房，而是發(fā)放房票給村民，由村民自己購(gòu)置商品房。

雖說具體細(xì)則還未出爐，但這無疑能讓舊改有更靈活的操作。

或許很快，我們就能看到康鷺片區(qū)更具實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展了。

康鷺，何去何從

與其它舊改項(xiàng)目不同，康鷺片區(qū)的改造，涉及的不僅僅是村民的安置，更是其中龐大的服裝加工產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。

服裝產(chǎn)業(yè)，歷來是海珠經(jīng)濟(jì)的重要支柱。

僅康鷺周邊的中大紡織服裝商圈，年交易額估算就超過2000億元。數(shù)值與南沙區(qū)一年的GDP相當(dāng)。

可以說，海珠豪宅最有力的支撐，不是琶洲的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者，而是低調(diào)的服裝產(chǎn)業(yè)老板們。

因此，康鷺要改造，產(chǎn)業(yè)的搬遷，才是難點(diǎn)。

早在2019年，廣州就在研究將中大布匹市場(chǎng)的物流、倉(cāng)儲(chǔ)、加工等產(chǎn)業(yè)逐步疏解到清遠(yuǎn)。

但實(shí)際上，產(chǎn)業(yè)鏈的搬遷，談何容易。

康鷺片區(qū)的制衣產(chǎn)業(yè)，從不是靠規(guī)劃形成的，而是自發(fā)形成的。

在中大紡織商圈里，原料采購(gòu)、服裝加工、展覽、批發(fā)出售...服裝產(chǎn)業(yè)全鏈條，在周邊三公里內(nèi)即可高效地完成。一批衣服從下單到出貨，周期只需要3天以內(nèi)。

而其中，康鷺兩村憑借低廉的房租和龐大的勞動(dòng)力，承接的服裝制造，正是這一鏈條的關(guān)鍵。

要一下子搬遷到80公里外的清遠(yuǎn)，難度可想而知，大多數(shù)企業(yè)也并不樂意。

圖源：中大國(guó)際創(chuàng)新谷

另一方面，村民的意愿，也是關(guān)鍵。

根據(jù)此前公布的數(shù)據(jù)，在2014年至2018年期間，康樂村和鷺江村村民的每年人均分紅，就在20萬左右，比已經(jīng)完成改造的獵德村、琶洲村村民還高。

出租房屋的租金，更是取之不竭的聚寶盆。

至于城中村臟亂差？反正村民大多也不住這里面了。

康鷺村航拍，圖源：廣州PLUS

但對(duì)于海珠來說，康鷺片區(qū)位于心臟地段，終究不能一直保持著臟亂差的城市界面，靠勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)。

根據(jù)海珠的規(guī)劃，未來中大紡織商圈將打造為時(shí)尚產(chǎn)業(yè)總部、展示交易中心、新品研發(fā)發(fā)布中心。

比起當(dāng)世界工廠，這里的野心是要成為廣州的“小巴黎”。

至于制衣等商家的搬遷，在清遠(yuǎn)之外，近來海珠也在研究就近搬遷至增城、番禺等地，讓商家更容易接受。

總之，再難，康鷺的舊改終究得推進(jìn)。

海珠的未來，廣州舊改的大棋，都被康鷺片區(qū)的一舉一動(dòng)牽動(dòng)著。

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