隨著各地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)“暖秋”。9月7日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在交易活躍的同時(shí)，多家銀行也開始執(zhí)行新政，北京、上海、廣州、深圳四地銀行人士透露，目前已完全按照上級(jí)部門政策要求執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。在分析人士看來(lái)，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，不排除所有房貸利率加點(diǎn)會(huì)逐漸減少，而且部分區(qū)域的限購(gòu)政策也有可能微調(diào)。

一線城市多家銀行執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”

(資料圖片僅供參考)

“認(rèn)房不認(rèn)貸”即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

9月1日，北京、上海官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，再加上此前的宣布的廣州、深圳，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策已在一線城市全面落地。作為政策的“執(zhí)行者”，9月7日，記者從北京、上海、廣州、深圳四地銀行人士處獲悉，目前已接到通知跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

浙商銀行（601916）北京分行人士指出，目前已按照此前發(fā)布的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行，北京無(wú)房，有過貸款記錄已還清，視為首套貸款；北京無(wú)房，外地有房貸未結(jié)清，可認(rèn)為首套貸款。其余未盡事宜，及時(shí)根據(jù)后續(xù)政策細(xì)則進(jìn)行調(diào)整。目前首套房貸利率為4.75%，二套房貸利率為5.25%。首套普通住宅首付35%，非普通住宅40%。二套普通住宅首付60%，非普通住宅80%。

興業(yè)銀行北京分行人士也表示，目前，完全按照上級(jí)部門政策要求執(zhí)行，具體為，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在本市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

“我行已于9月1日開始執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策?！睆V發(fā)銀行北京分行相關(guān)人士稱。

上海、廣州等地銀行客戶經(jīng)理也表示，已經(jīng)全面落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”措施?！澳壳耙验_始執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策?！鄙虾５貐^(qū)一銀行個(gè)貸經(jīng)理介紹，“我們是9月2日開始執(zhí)行的，只要購(gòu)房者在上海沒有房產(chǎn)，就可以按首套房辦理貸款，利率暫無(wú)變化，首套房貸利率為4.55%，二套房貸利率為5.25%。”

廣州地區(qū)一家股份制銀行客戶經(jīng)理介紹稱，“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策前兩天已經(jīng)開始執(zhí)行，也就是無(wú)論購(gòu)房者在其他地區(qū)是否有房產(chǎn)、房貸，只要符合廣州地區(qū)認(rèn)定的購(gòu)房條件，社保繳滿5年、擁有廣州戶口，我行均按首套房貸款辦理，目前首套房貸利率為4.2%”。

深圳地區(qū)方面，也有國(guó)有大行相關(guān)人士表示，“目前已全面執(zhí)行‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策”。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一大利好。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，新的政策紅利很可能影響整個(gè)市場(chǎng)超過一半的購(gòu)房者，如果認(rèn)定為首套房，首付比例將大幅下降。以北京地區(qū)為例，一套500萬(wàn)元的普通住宅為例，如果認(rèn)定為二套房貸，首付高達(dá)300萬(wàn)元；如果認(rèn)定為首套房貸，首付則為175萬(wàn)元。兩者相差了125萬(wàn)元。同時(shí)，相比二套房貸，首套房貸的利率更低。目前北京首套房貸利率為4.75%，二套房貸是5.25%。以200萬(wàn)元的房貸、貸款25年計(jì)算，如果是二套房貸，每月需要還貸11984.95元，總利息約160萬(wàn)元；如果是首套房貸，那么每月還貸11402.35元，總的利息約142萬(wàn)元?？偟睦⑾嗖?7萬(wàn)多元。

不過值得關(guān)注的是，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地執(zhí)行后，由于政策的不同，各地還存在一些貸款限制，以北京地區(qū)為例，普通住宅和非普通住宅的實(shí)際貸款金額就存在差異。北京地區(qū)一房產(chǎn)中介向記者舉例稱，以一套161平方米非普通住宅為例，網(wǎng)簽價(jià)格為382萬(wàn)元，“認(rèn)房不認(rèn)貸”之前，只能貸76.4萬(wàn)元，“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，可以貸229.2萬(wàn)元。

“以普通住宅為例，網(wǎng)簽價(jià)格為382萬(wàn)元，若購(gòu)房者此前不符合‘認(rèn)房不認(rèn)貸’條件，那該房產(chǎn)為二套房，可以申請(qǐng)到的貸款金額為152.8萬(wàn)元，‘認(rèn)房不認(rèn)貸’之后，二套房變?yōu)槭滋追?，可以申?qǐng)貸款金額為248.3萬(wàn)元?！鄙鲜龇慨a(chǎn)中介說(shuō)道。

一銀行個(gè)貸經(jīng)理也表示，“若購(gòu)房者滿足‘認(rèn)房不認(rèn)貸’條件，就可以按照普通住宅和非普通住宅操作辦理貸款，目前北京首套房首付比例普通住宅為35%、非普通住宅40%，具體放款金額要根據(jù)網(wǎng)簽價(jià)格來(lái)定”。

房貸利率加點(diǎn)未來(lái)有逐漸減少的可能

8月下旬，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施。

通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

政策下發(fā)后，各地積極響應(yīng)，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有北京、上海、廣州、深圳、佛山、廈門、中山、成都、東莞、武漢、蘇州、長(zhǎng)沙、重慶、珠海、杭州等多地發(fā)布相關(guān)通知。

正如易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)所言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的含義在于，過去若是執(zhí)行了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，部分有過貸款記錄的購(gòu)房者，其換房方面可能會(huì)被認(rèn)定為二套房，進(jìn)而導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)首付比例和利率明顯偏高，導(dǎo)致購(gòu)房成本加大。而按照現(xiàn)在的政策，只要名下無(wú)房，那就可以按首套房進(jìn)行認(rèn)定。這就使得一些有過貸款記錄的購(gòu)房者，也可以享受到首套房的標(biāo)準(zhǔn)，即使得購(gòu)房的成本快速降低。

招聯(lián)首席研究員董希淼指出，由于首套房貸首付比例、利率顯著低于二套房貸，疊加退稅優(yōu)惠，這將有助于降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，更好地滿足居民剛性和改善性住房消費(fèi)需求，進(jìn)一步提振居民住房消費(fèi)意愿。下一步，還應(yīng)繼續(xù)加快調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)限購(gòu)、限貸、限售措施進(jìn)行優(yōu)化，如取消過于嚴(yán)苛的限購(gòu)措施、降低二套房貸利率下限、調(diào)整利率偏高的存量房貸利率等，從需求側(cè)發(fā)力激發(fā)居民住房消費(fèi)需求，更好地推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

在張大偉看來(lái)，這次政策對(duì)于有改善型住房需求的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是超級(jí)重磅的實(shí)質(zhì)性利好。而且這只是開始，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”之后，不排除所有房貸利率加點(diǎn)會(huì)逐漸減少，而且部分區(qū)域的限購(gòu)政策也有可能微調(diào)。

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤和林指出，當(dāng)前通過“認(rèn)房不認(rèn)貸”支持首套房、改善性住房需求，是對(duì)樓市的階段性、漸進(jìn)性放松，如果沒有出現(xiàn)足夠的市場(chǎng)回應(yīng)，那么未來(lái)不排除繼續(xù)降低房貸利率，不僅僅是加點(diǎn)，LPR還能繼續(xù)下調(diào)。當(dāng)然，需要看到政策總基調(diào)還是較為理性，依然會(huì)本著因城施策的策略來(lái)制定此類政策。

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