轉(zhuǎn)自米宅

作者茅十八

(資料圖片僅供參考)

一二線城市的回暖東風(fēng)已經(jīng)吹響。

春節(jié)期間，成都二手房帶看量是去年的3倍，重慶二手房帶看量是去年的2倍。

珠三角市場(chǎng)也在快速啟動(dòng)，深圳、珠海、惠州、東莞、佛山等，新房二手房帶看熱度出現(xiàn)明顯回升。

2023年的樓市回血，毫無(wú)懸念，且已經(jīng)成為定局。

接下來(lái)，中國(guó)樓市最大的難點(diǎn)，就是大批量的縣城市場(chǎng)了。

縣城樓市又有多重要？

國(guó)內(nèi)一共有1472個(gè)縣城、394個(gè)縣級(jí)市，加起來(lái)是1800多個(gè)，這些地方一共容納了大約2.5億常住人口，縣城背后就是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)。

一千八百個(gè)縣城，萬(wàn)億級(jí)市場(chǎng)，這才是目前中國(guó)樓市最大的難題所在！

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縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)，差的驚人！

春節(jié)回老家過(guò)年，驅(qū)車轉(zhuǎn)了一大圈兒，不看不知道一看嚇一跳。

這兩年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都不好，就連很多省會(huì)市場(chǎng)都很艱難，我知道縣城肯定不樂(lè)觀，雖然有心理準(zhǔn)備，但真實(shí)情況還是糟糕到出乎意料的地步。

我的老家，距離某省會(huì)城市50公里的百?gòu)?qiáng)縣級(jí)市，在國(guó)內(nèi)縣城里算中上等水平了。

2017-2019年全國(guó)房?jī)r(jià)瘋漲，縣城房?jī)r(jià)也水漲船高，那是縣城樓市的巔峰期。

原來(lái)一個(gè)縣城，一年在售商品房項(xiàng)目不到5個(gè)，2018年同期在售商品房項(xiàng)目非常多，高達(dá)20多個(gè)；

原來(lái)那個(gè)縣，只有兩家縣級(jí)本土小房企壟斷式開(kāi)發(fā)，鼎盛時(shí)期，全國(guó)TOP房企一口氣進(jìn)駐了近10家；

還是那個(gè)縣城，以前一年賣不了幾塊地，甚至都沒(méi)有網(wǎng)上招拍掛賣地模式，賣地只有現(xiàn)場(chǎng)流程式競(jìng)拍，幾乎都是私下勾兌。但2018年，一年就組織了3次大型土地推介會(huì)，不僅開(kāi)始施行招拍掛，還拍出了地王，三個(gè)月內(nèi)就拍出了5個(gè)地王，土地樓面價(jià)比房?jī)r(jià)都高；

2017年之前，這個(gè)縣城房?jī)r(jià)平均只有5000元/㎡，接著連續(xù)漲了三年，一路漲到1萬(wàn)12元/㎡；

現(xiàn)在呢？

還是那個(gè)縣城，還是同樣一片土地，只是再?zèng)]人提商品房！

為什么不提？被傷透了。

曾經(jīng)賣地賣房風(fēng)風(fēng)火火的那個(gè)縣城，現(xiàn)在爛尾小區(qū)一個(gè)又一個(gè)，圈的土地很多到現(xiàn)在還是大工地，一進(jìn)來(lái)就大量搶地的一線房企恒大、融創(chuàng)等，賣完房就一蹶不振；本土小房企直接斷了氣。

曾經(jīng)賣地?cái)埥鸢賰|的縣城，現(xiàn)在整個(gè)2022年沒(méi)有賣出過(guò)一塊地；房?jī)r(jià)也從巔峰期的1萬(wàn)12，又降回了5000+，比五年前還低。

更可怕的是，這樣的縣城，不只是一個(gè)兩個(gè)，而是放眼望去，遍地都是……

2

國(guó)內(nèi)99%的縣城樓市，只有過(guò)去，沒(méi)有未來(lái)！

前幾年，縣城市場(chǎng)鼎盛期也曾經(jīng)歷過(guò)火熱到瘋狂的地步，就連一些貧困縣，買房都要靠搶。

比如2018年，安徽阜陽(yáng)市臨泉縣，國(guó)家級(jí)貧困縣，因?yàn)樾星榀偪?，趕上那兩年征地拆遷力度相當(dāng)大，拆遷規(guī)模翻了好幾倍：

2015年，臨泉縣拆遷面積尚不足50萬(wàn)平方米；

2016年，拆遷面積達(dá)到197萬(wàn)平方米；

2017年，臨泉縣計(jì)劃征遷351萬(wàn)平方米。

拆完干啥？家家戶戶手里都有錢，一大批人都有了錢去買房。

因此，那兩年的臨泉縣簡(jiǎn)直一房難求，房?jī)r(jià)從三四千一下子漲了一倍，甚至還迎來(lái)限價(jià)；限價(jià)后， 房子更難買，很多項(xiàng)目買房必須找關(guān)系、必須綁定高價(jià)車位，熱門項(xiàng)目買一套房就要綁定幾十萬(wàn)的車位費(fèi)。

行情推漲、拆遷棚改催化、泡沫誘導(dǎo)……不只是臨泉縣，2017年絕大多數(shù)縣城樓市的那波行情上漲，甚至房?jī)r(jià)翻倍，都是這個(gè)路子，一模一樣。

2016年大行情來(lái)的時(shí)候，縣城樓市漲的更晚、更慢、更少；

2021年以來(lái)，全國(guó)行情下沉，縣城樓市比一二線城市跌的更早、更快、更猛，不堪一擊。

那些曾經(jīng)買房靠搶、還必須綁定天價(jià)車位費(fèi)茶水費(fèi)的縣城樓市，現(xiàn)在怎么樣了呢？

那你看，現(xiàn)在的縣城房子有多難賣！

很多縣城里的拆遷戶、年輕人，已經(jīng)薅不動(dòng)了，縣城市場(chǎng)已經(jīng)難到了要瞄準(zhǔn)農(nóng)民、村民的地步。

去年底，廣西玉林的公務(wù)員甚至在節(jié)假日還要背著指標(biāo)進(jìn)村推銷房子。

縣城市場(chǎng)究竟差到了什么地步，你品，你細(xì)品！

當(dāng)然，一千八百多縣城里，也有極少數(shù)還有希望的。

比如這些。

這是全國(guó)房?jī)r(jià)排名在前十的縣城，房?jī)r(jià)超過(guò)2萬(wàn)的縣城，一共有8個(gè)。

這些縣城大多集中在浙江、江蘇、福建等縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省份，核心地段、加上優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的商品房，賣到3萬(wàn)+也不稀奇，絲毫不輸一些二線城市。

比如昆山，常住人口209萬(wàn)，2022年GDP是5006.7億元，成為全國(guó)首個(gè)GDP5000億元的縣級(jí)市，比部分地級(jí)市都牛。

這些縣城基本面扎實(shí)，未來(lái)樓市也大有希望。

但除了這些不足1%的強(qiáng)縣，剩余99%的縣城樓市，完全沒(méi)有希望！

4

2023年的樓市回暖，根本暖不了縣城市場(chǎng)！

因?yàn)榭h城樓市的爛尾情況，比二線城市要更嚴(yán)重、更難解決。

不信你看。

去年下半年，全國(guó)停貸風(fēng)暴肆起，三四線城市停貸規(guī)模是最大的，這里面包含部分縣級(jí)市，還有大量縣城雖然沒(méi)有統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，但爛尾停貸情況更糟糕。

什么原因？

1、重倉(cāng)三四線和縣城的TOP開(kāi)發(fā)商，一家出險(xiǎn)，一城爛尾。

比如恒大、融創(chuàng)、華夏幸福、藍(lán)光、陽(yáng)光城、泰禾等等，過(guò)去幾年在三四線瘋狂囤地，土儲(chǔ)量非常大。

2、本土小房企，更加弱不禁風(fēng)，撂倒一片。

比如浩創(chuàng)地產(chǎn)，某百?gòu)?qiáng)縣地頭蛇類房企，過(guò)去長(zhǎng)期壟斷，拿地很便宜，各方關(guān)系都很到位，銀行貸款融資很容易，地方睜一只眼閉一只眼，一條線都能運(yùn)轉(zhuǎn)得開(kāi)，行情好了，還能賺的盆滿缽滿。

但如今，嚴(yán)查，本就一身口子，那經(jīng)得住這風(fēng)暴，資金鏈分分鐘斷掉，甚至整個(gè)企業(yè)一夜倒塌。

3、原本就和縣城價(jià)值嚴(yán)重不匹配的，房?jī)r(jià)泡沫。

中國(guó)很多縣城的樓市，撐不過(guò)十年！

——人口撐不??；

——需求撐不??；

——收入撐不??；

——庫(kù)存過(guò)剩太嚴(yán)重；

很簡(jiǎn)單，就拿人口來(lái)說(shuō)，這是六普到七普之間人口流動(dòng)的走向圖。

圖中藍(lán)色部分，都是人口流失地區(qū)。

在這場(chǎng)人口流動(dòng)中，人口流失最嚴(yán)重的區(qū)域，都在縣城。

沒(méi)有扎實(shí)的人口支撐，就沒(méi)有需求、沒(méi)有購(gòu)買力、沒(méi)有市場(chǎng)，這樣的縣城樓市，還能有什么前途？！

5

比縣城樓市更難的，是過(guò)去五年被死死套住的——縣城房產(chǎn)投資人！

回老家一趟最讓人震驚的是，樓市里那些一線城市和熱門二線城市早就玩兒爛的賣房套路，如今在縣城里依然玩兒的溜，比如“內(nèi)部?jī)?yōu)惠”、“內(nèi)部低價(jià)名額”、“員工高額獎(jiǎng)金變購(gòu)房券”、“變相返租”、“眾籌集資房”等等。

誰(shuí)能想到，這些個(gè)天坑爛招，現(xiàn)在仍然有效，每次都能套路到一批人，尤其是大批一門心思想發(fā)財(cái)?shù)闹心耆恕?

比如老家堂哥，60萬(wàn)和朋友搭伙全款買了一套寫字樓，還有25萬(wàn)做首付貸款買了一套公寓。

為什么買這些？都是以上所謂“內(nèi)部?jī)?yōu)惠”、“稀缺名額轉(zhuǎn)讓”，這在他們眼里簡(jiǎn)直撿到寶。

結(jié)局嘞？肯定賺不到錢。

2018年寫字樓交房后，租了一年多，就趕上了疫情，2020-2022年，整整三年里，換了兩家單位，如今仍在空著，沒(méi)人租，租金降了30%，依然沒(méi)有租出去，連問(wèn)都沒(méi)人問(wèn)。

復(fù)式公寓呢？這個(gè)更難，經(jīng)歷了停工復(fù)工又停工，反反復(fù)復(fù)，一直到去年初終于交了房，匆匆裝修完，家具家電配齊，所有東西都按最低標(biāo)準(zhǔn)，也花了9萬(wàn)塊錢。春節(jié)前，終于租出去了，月租金1000。

絕大部分的縣城房產(chǎn)投資，都是碎鈔機(jī)，只會(huì)越買越窮！

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)平方米 常住人口