樓市的漲跌，本質(zhì)上是一個資金和人流愿意進(jìn)來、并呆多久的問題。有人引而稱為城市價值。對于鶴崗這樣的中國資源枯竭型城市，歷史的榮光過后，遭遇的城市轉(zhuǎn)型道路上的困難，確確實實是一件并不會輕易之事，也是一場信心之戰(zhàn)。

(資料圖片僅供參考)

對于它們，短期靠的是對資金和人才的吸引，長期則有賴于制度和環(huán)境的構(gòu)建。后者更重要。鶴崗在努力！

丨王迎超 中房報記者 高中華 鶴崗報道

劉雷，鶴崗市發(fā)改委主任。見到記者，他對我們說：鶴崗的生態(tài)環(huán)境很美，房價也不高，我們歡迎有識之士和各類人才來到這里投資置業(yè)。

整個4月下半月，鶴崗在全國出名了。一條房價每平方米只有三四百元的消息，在網(wǎng)絡(luò)上傳播、發(fā)酵、被討論。讓人們平時吝惜的目光轉(zhuǎn)移到了這個邊陲小城。

外界是一片喊衰之聲。劉雷告訴我們，“一切都在向好的方向發(fā)展”。 2018年，鶴崗市經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始出現(xiàn)“觸底反彈”，地區(qū)生產(chǎn)總值增長4.7%，呈現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)折趨勢。2019年一季度走勢更加喜人，鶴崗地區(qū)生產(chǎn)總值增長超過六個百分點，呈現(xiàn)逐漸加速狀態(tài)。

鶴崗是一個地級城市，按目前流行的說法，是一個四線小城市。從地圖上看，鶴崗地處黑龍江、松花江、小興安嶺“兩江一嶺”圍成的“金三角”之中。

當(dāng)?shù)厝烁嬖V記者，鶴崗這次“走紅”很莫名其妙。

從外而看，也不算莫名其妙。因為，“房價崩盤”“城市沉淪”這些網(wǎng)絡(luò)詞匯，就像蝴蝶效應(yīng)一樣，一夜之間就會讓任何一個城市名聲大噪起來。鶴崗個別房子存在“白菜價”現(xiàn)象，屬實。鶴崗也是一個資源枯竭型城市，這座四線小城在轉(zhuǎn)型發(fā)展中還在經(jīng)歷陣痛，但也在孕育新的希望。

一個最新的好消息，鶴崗至佳木斯的高鐵將于今年6月開工，開通后鶴崗將直接連接進(jìn)入高鐵路網(wǎng)，融入便捷的交通新時代。

低價房早已有之

4月17日，佳木斯開往鶴崗的火車上，乘客們議論?dān)Q崗房子“白菜價”事件。鶴崗當(dāng)?shù)鼐用裰炫縿倧耐獾鼗乩霞?，她告訴我們，“是你們不了解而已。幾百元一平方米的房子早在兩年前鶴崗就有賣的了，這并不算稀奇事，不明白這次怎么突然就火了？”

鶴崗“超低”房價走紅于網(wǎng)絡(luò)，起于一位名為“奮斗中的小胖”的用戶，他在抖音上發(fā)了一個鶴崗房價又創(chuàng)新低的視頻后，鶴崗迅速走紅，吸引來了一些媒體的注意。

隨后，網(wǎng)絡(luò)上一家知名房產(chǎn)服務(wù)類網(wǎng)站統(tǒng)計出的鶴崗房價，用了“斷崖式”下跌的表述，以及鶴崗“招警”送房送車等消息被迅速發(fā)掘和整合起來，大批自媒體和機構(gòu)媒體迅速跟進(jìn)轉(zhuǎn)發(fā)報道，鶴崗由此全國走紅。

我們與朱女士等多位鶴崗當(dāng)?shù)鼐用窠徽劦弥壳苞Q崗的房地產(chǎn)情況是，當(dāng)?shù)厝舜蠖疾蝗狈孔?，很多家庭都是人均一套房。鶴崗?fù)鈦砣丝诤苌?，房產(chǎn)交易基本上靠當(dāng)?shù)厝讼癁橹?。一般買房的選擇是優(yōu)先買新房；其次是臨近市中心、繁華地段的大戶型二手房，或者優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，再次是郊區(qū)的大戶型二手房；最后的選擇才是郊區(qū)的小戶型。

在北上廣深等一線大城市，郊區(qū)偏遠(yuǎn)小戶型還有大批剛需接手，在四線小城鶴崗，這類房子基本已經(jīng)無人問津。

本次網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)熱議的鶴崗“白菜價”房子，正是指的最后一類房，朱女士說，“網(wǎng)上傳的那幾套房子基本都是這兩年老百姓動遷了分到手里的房子，有的家庭分了好幾套。自住的話，頂樓沒電梯不方便，地點還較偏，想租也租不出去，賣也賣不上價，一年光包燒費（暖氣費）、物業(yè)費也得不少錢，這種房子只能低價往出甩賣了?！?/p>

朱女士反問我們：你看著幾百塊錢一平方米就能買到，是挺便宜，可這房子買到手，你也得往里搭錢。

房子“白菜價”風(fēng)波之外：鶴崗在搏擊

棚改、頂賬……

低價甩賣各有原因

4月18日上午，鶴崗市南山區(qū)，九州小區(qū)及周邊區(qū)域，我們進(jìn)行了實地踏訪，網(wǎng)上爆出的九州興建小區(qū)、九州松鶴小區(qū)、平安小區(qū)等“一萬多元一套”的超低價房產(chǎn)正位于這個區(qū)域內(nèi)。這里距離鶴崗市中心約4.3公里。

鶴崗市棚改辦一位人士告訴我們，這個區(qū)域?qū)儆谂飸魠^(qū)改造工程，共有200多棟建筑，目前已有近3萬人口居住。

在一處斷頭路附近，我們找到了網(wǎng)上銷售的九州松鶴小區(qū)一處超低價房的所在樓宇。這棟樓所在位置地勢較低，原來被老百姓稱為“西山溝”，經(jīng)常被煙氣、霧氣所籠罩，當(dāng)?shù)厝似毡閷@個地段不太認(rèn)可，加上該樓形狀為L形拐彎樓，超低價出售的房產(chǎn)正是位于L拐出來的頂樓位置。采光不好，又加上是沒電梯的7層，因此才會以一萬多元一套的超低價格往外甩賣。

“同樣的房子，在上面的好地段每平方米能賣到1000多元。”鶴崗市棚改辦人士說，“這處斷頭路目前還沒有打通，加上公交線路只有一輛車，所以房產(chǎn)價格較低，但附近有一所幼兒園和學(xué)校已經(jīng)配建完畢，未來道路打通后，應(yīng)該會帶動房產(chǎn)升值?！?/p>

隨后，我們又來到了興東小區(qū)，這里距離鶴崗市中心超過12公里，屬于遠(yuǎn)郊區(qū)域，這個有著30多棟建筑的小區(qū)主要是為了安置礦區(qū)采煤沉陷區(qū)的拆遷居民，目前小區(qū)已有1000余戶居民入住。網(wǎng)上曝出，這里用10.8萬元即可購買一套114平方米的高層住宅，均價不到1000元/平方米。

我們來到所售房產(chǎn)所在樓棟5號樓后注意到，這棟樓目前入住率較低，除了5號樓，還有不少樓棟的居民窗外也貼出了“低價賣樓”的自制廣告。這里的建筑群于去年年底交工，因為采煤沉陷區(qū)居民拆遷改造大都分到了多套房子，而高層建筑的物業(yè)費和電梯費較高，不少居民感覺負(fù)擔(dān)較大，選擇了低價出售。

網(wǎng)上廣泛報道鶴崗坤德花園小區(qū)“15萬元買320平方米大復(fù)式”的消息，存在誤讀，我們查閱信息發(fā)現(xiàn)，該房產(chǎn)銷售信息中標(biāo)注的320平方米的復(fù)式樓，實為2套房產(chǎn)打通而成，單套價格為15.5萬元，實際總價應(yīng)為31萬元，每平方米均價約合不到1000元。這個價格，與坤德花園小區(qū)在網(wǎng)上出售的其他房產(chǎn)，價格大致相符。

我們通過采訪知情人士得知，坤德花園位于工農(nóng)區(qū)熱電廠對面，對外宣傳是鶴崗市唯一的復(fù)式大戶型，由于開發(fā)商的資金鏈出現(xiàn)問題，小區(qū)的房產(chǎn)大量以抵賬房形式“頂”給了別人，可能有的人為了快點回籠資金，因此低價甩賣。

坤德花園小區(qū)一位居民王女士證實了這個說法。她表示，她家的房子就是頂賬房，建筑面積145平方米，正常市價應(yīng)該45萬元左右?！叭绻赓u，最低也要賣20多萬元?，F(xiàn)在這個價格可能是著急用錢?！?/p>

價格回落是真，并未出現(xiàn)“大甩賣”

網(wǎng)絡(luò)查詢鶴崗市房價，我們發(fā)現(xiàn)，在安居客等網(wǎng)站上存在著多個總價幾萬元的鶴崗房源信息，讓人感覺似乎是整個鶴崗的樓盤正在進(jìn)行“大甩賣”，個別自媒體提出的“房價崩盤論”正由此得出，很多網(wǎng)友也提出要組團(tuán)來鶴崗“抄底”，事實真的如此嗎？

我們先后采訪了鶴崗市住房保障局、鶴崗市不動產(chǎn)登記中心和多家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，得到的信息是，近年來，鶴崗的房價較四五年前有所回落，商品房銷售均價在3000元/平方米左右，二手房交易均價也多在2000元/平方米以上。

肖玉，鶴崗市住房保障局房政科科長。他告訴我們，鶴崗市新建商品房均價為3000元/平方米左右，鶴崗從事房地產(chǎn)開發(fā)的都是本土開發(fā)商，目前有10多個高層商品房項目在售，基本都是現(xiàn)房銷售。還有2018年獲批的8個多層項目，共計13萬平方米的期房在售。

肖玉說，鶴崗的房地產(chǎn)市場從2000年之后到2014年這段期間，發(fā)展一直不錯，房價最高的階段是在2013年~2014年，均價達(dá)到4000元/平方米以上，此后開始逐漸回落，從2016年至2018年，鶴崗新建商品房的銷售均價基本穩(wěn)定在3000元/平方米，沒有明顯波動。肖玉告訴我們：從數(shù)據(jù)上看，鶴崗近年來的購房需求的確出現(xiàn)了下降，開發(fā)企業(yè)的投資意愿也隨之降低。

我們走訪了鶴崗多個房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)發(fā)現(xiàn)，各家機構(gòu)普遍業(yè)務(wù)較少，顯得有些冷清。金匯源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一位負(fù)責(zé)人說，鶴崗當(dāng)?shù)厝瞬惶J(rèn)可中介，基本都是個人之間進(jìn)行交易。他們掌握的交易信息顯示，目前鶴崗主城區(qū)的二手房均價在2000元/平方米~3000元/平方米之間。個別地點好、精裝修的房子，每平方米也能賣到四五千元以上。

愛鑫家房產(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人說，鶴崗市工農(nóng)區(qū)、向陽區(qū)的二手房一般在3000元/平方米以上，學(xué)區(qū)房一般能達(dá)到3500元/平方米以上，有些二三十年以上的老舊房源相對價格較低，均價會低于2000元/平方米。

在鶴崗市不動產(chǎn)登記中心，我們看到不少市民在大廳辦理業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)的張巍主任說，鶴崗市居民通過房屋中介交易的少一些，更多是買賣雙方共同來辦理交易業(yè)務(wù)。由于近兩年解決歷史遺留建設(shè)項目不動產(chǎn)權(quán)證辦理問題，鶴崗不動產(chǎn)交易數(shù)量開始出現(xiàn)激增，從2016年的3900多套激增到2017年的6900多套，2018年這一數(shù)字達(dá)到了7467套。2019年至今已接近2000套。

我們隨后在不動產(chǎn)登記中心看到的2份不動產(chǎn)買賣合同也證實了上述中介人員的話。合同顯示，一處位于鶴崗工農(nóng)區(qū)陽光花園的住房建筑面積約為96平方米，交易價格為26萬元，均價約合2697元/平方米。另一份合同顯示，一處位于北國明珠小區(qū)的住宅建筑面積約122平方米，交易價格為24.8萬元，均價約為2032元/平方米。

“煤城”的轉(zhuǎn)型新路

鶴崗市保障性住房服務(wù)中心為我們提供的數(shù)字顯示，從2008年至現(xiàn)在，鶴崗市已拆遷97688套房屋，棚戶區(qū)改造和公共租賃住房共計建設(shè)和購買105090套。

可以說，正是大量興建的棚改房、回遷房涌入，讓鶴崗的房屋徹底回歸居住屬性，基本達(dá)到了供需平衡。部分拆遷戶手中分到了多套房子，最終只能空置或甩賣。此外，因為棚改房在入戶5年內(nèi)無法上市交易，所以部分售房者只能與購買者簽訂協(xié)議，這也是導(dǎo)致低價房出現(xiàn)的部分原因。

拋開少量甩賣的棚改低價房，鶴崗近年來房價走低是不爭的事實。除了大面積棚戶區(qū)改造之外，人口不斷外流、資源日漸枯竭、經(jīng)濟(jì)不景氣等多種因素也導(dǎo)致了鶴崗房價走低。不止鶴崗，在黑龍江的另外三個“煤城”——雙鴨山、七臺河、雞西，都普遍出現(xiàn)了房價走低，低價房甩賣等現(xiàn)象。

作為操持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的部門，鶴崗市發(fā)改委主任劉雷對我們說，鶴崗市2011年被國家列入第三批資源枯竭型城市，煤炭產(chǎn)量下滑后，人才及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，交通、水電等基礎(chǔ)設(shè)施比較薄弱的問題逐漸顯現(xiàn)。如何轉(zhuǎn)變思想，彌補基礎(chǔ)設(shè)施短板、探索經(jīng)濟(jì)發(fā)展新路，加大人才引進(jìn)力度，探索出城市轉(zhuǎn)型新路，已經(jīng)成為鶴崗市近幾年工作的重中之重。

最近這些年來，鶴崗市陸續(xù)關(guān)閉了當(dāng)?shù)氐男∶旱V，整合煤炭資源，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，包括打造“煤頭化尾”示范基地；培育接續(xù)替代產(chǎn)業(yè)，建設(shè)新材料產(chǎn)業(yè)基地，發(fā)展新能源材料、石墨烯材料等五大產(chǎn)業(yè)鏈，推動石墨粉體向電池負(fù)極材料等新興應(yīng)用領(lǐng)域拓展；建設(shè)“兩江一嶺”綠色食品加工基地等。

劉雷說，2017年9月，鶴崗建成了“雙創(chuàng)”孵化基地，集孵化器聯(lián)盟、電商產(chǎn)業(yè)園等于一體，提供項目、資金、人才融合等服務(wù)和對接。還推進(jìn)山、水、林、田、湖、草綜合治理，并在2017年提出“金鶴回崗”百千計劃來吸引外來人才，通過實施住房保障、人員編制、醫(yī)療健康等多個方面的優(yōu)惠待遇，目前已吸引數(shù)百名碩士研究生、國內(nèi)外優(yōu)秀高層次人才回到鶴崗工作。

鶴崗市區(qū)兩級財稅收入主要依靠煤炭，所以，“一煤獨大”的經(jīng)濟(jì)格局，曾被黑龍江省委巡視組納入開展小煤礦整治整合巡視的重點。

這也是中國不少資源枯竭型城市的痛。它們的轉(zhuǎn)型，發(fā)展，新生，已經(jīng)不僅僅是自己的事情，它們需要外部力量，一起改變。

對“一煤獨大”的經(jīng)濟(jì)格局，鶴崗市委最近在巡視整改階段進(jìn)展情況通報中稱，已“整改完成，并將長期堅持”。

祝福鶴崗！

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