觀點網(wǎng) 中國奧園股票自2022年4月1日起于聯(lián)交所停牌，至今已有15個月。根據(jù)上市規(guī)則，聯(lián)交所可將已連續(xù)停牌18個月的任何證券除牌。

(相關(guān)資料圖)

就中國奧園而言，聯(lián)交所給出的除牌deadline為2023年9月30日。

同時，中國奧園收到的復(fù)牌指引內(nèi)容包括：刊發(fā)上市規(guī)則規(guī)定的所有尚未刊發(fā)的財務(wù)業(yè)績，并處理任何審核修改；證明并無管理層誠信及任何對公司管理和經(jīng)營有重大影響的人士的誠信有關(guān)的合理疑問可能會未投資者帶來風(fēng)險及損害市場信心；證明公司遵守上市規(guī)則第13.24條以及向市場公布所有重要的資訊，供公司股東及投資者評估公司狀況。

在這"危急存亡之秋"，中國奧園終于交出了三份遲到的業(yè)績報告。

7月3日早間，中國奧園披露了2021年全年業(yè)績、2022年中期業(yè)績以及2022年全年業(yè)績。

2021年、2022年內(nèi)集團分別累計實現(xiàn)物業(yè)合同銷售金額約1210.3億元、202.2億元，合同銷售面積約1096.1萬平方米、209萬平方米。

圖片來源：公司業(yè)績報告、觀點指數(shù)整理

報告顯示，中國奧園的營業(yè)額在逐年下跌，于2021年、2022年及截止2022年6月30日三個報告期內(nèi)的總營業(yè)額分別同比下降約26.2%、62.6%、73.1%。從數(shù)據(jù)來看，中國奧園在2022年下半年的業(yè)績明顯優(yōu)于上半年。

或許是得益于下半年的銷售表現(xiàn)，雖然營業(yè)額大幅下降，但公司2022年毛利同比上漲107%，成功實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正，在一定程度上緩解了企業(yè)流動性困境。2021年的毛利則同比下降174.2%。

報告期內(nèi)，中國奧園錄得毛利率分別為-23.9%、4.5%、1.8%。

在經(jīng)營業(yè)績下滑的情況下，2021、2022年該公司歸母凈利潤跌幅同樣嚴重，分別錄得-330.75億、-78.43億，分別同比變動-659.9%、76.3%。

物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入是中國奧園業(yè)績的重中之重，于2021年、2022年提供了455.61億元、153.53億元的入賬數(shù)據(jù)，占當(dāng)年總營業(yè)額比例分別為91.1%、82.1%，收入同比下降29.3%、66.3%。

于2021年、2022年內(nèi)，中國奧園完成交付物業(yè)的總樓面面積分別為558萬平方米、209萬平方米，分別同比下降19.0%、62.5%。2020年則完成交付面積689萬平方米。

同時，由于占物業(yè)組合比例較高的住宅性公寓的平均售價不斷在下跌，所交付物業(yè)的平均售價于2021年降至8169元，同比下降12.6%；2022年進一步下跌10.2%至每平方米約7335元。

截至2022年12月底，奧園共擁有267個項目（2021：283個），總土儲達3083.3萬平方米（2021:3598萬平方米），權(quán)益建筑面積約2489萬平方米（2021:2821萬平方米）。同時，擁有的城市更新項目規(guī)劃總建筑面積達3155萬平方米，規(guī)劃可售面積約1356萬平方米。

各種數(shù)據(jù)來看，奧園似乎在"縮水"。

集團截止2022年12月31日，資產(chǎn)總額約2344.26億元，較2021年底的2614.23億元縮減約10.3%；負債總額2520.63億元，與2021年的2689.53億元相差不大；流動比率則持平，依然為0.9。

另外，集團截止2022年底擁有約51.1億元的現(xiàn)金及銀行存款，以及42.31億元的受限制銀行存款，合計擁有總額93.41億元，而2021年這個數(shù)值為184.15億元。

在公司現(xiàn)金存量下降近一半的情況下，集團的債務(wù)規(guī)模仍然不小。

2022年底，集團銀行及其他借款約為762.94億元，優(yōu)先票據(jù)及公司債券約為327.56億元，合計1090.5億元（2021：1144.08億元）。

更值得關(guān)注的是，當(dāng)中按需要時償還及1年以內(nèi)的債務(wù)共有994.46億元，占上述債務(wù)總額比例約91.19%。

不過，天無絕人之路，中國奧園還是得到了喘息的機會。

7月2日晚間，中國奧園公布了債務(wù)重組相關(guān)公告。

截至6月30日，奧園與境外若干優(yōu)先票據(jù)持有人（占未償還本金總額的約33.01%）組成的債權(quán)人小組，就境外債務(wù)全面重組方案的主要條款達成協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議具體方案，中國奧園將發(fā)行新的融資工具對原債券進行置換，包括4支共計23億美元新債務(wù)工具期限至2031年；同時，中國奧園14億股普通股、1.43億美元無息強制可轉(zhuǎn)換債券，及16億美元永續(xù)債。

其中，強制可轉(zhuǎn)換債及永續(xù)債發(fā)行后預(yù)期將作為中國奧園權(quán)益入賬。

據(jù)此，若重組方案完成，中國奧園的凈資產(chǎn)將顯著增加不低于36億美元，資產(chǎn)負債率得到改善。

而境內(nèi)方面，奧園已陸續(xù)達成包括公司債和非標的展期安排，其他境內(nèi)融資安排展期工作也已進入與境內(nèi)債權(quán)人的協(xié)商階段。

獲得展期并不能徹底解決問題。另一方滿，為了還債，中國奧園也在不斷出售資產(chǎn)。

今年2月16日，中國奧園公告稱2.56億港元出售奧園健康29.9%股權(quán)予南粵基金，預(yù)期奧園集團將從出售事項實現(xiàn)估計虧損約4476.6萬港元。

5月12日，中國奧園宣布出售加拿大項目，此次出售事項的所得款項凈額預(yù)計約為4850萬加元，而中國奧園估計將為此錄得虧損約2022.6萬加元。

即便虧損也要出售資產(chǎn)回籠資金，足以中國奧園的急切。

中國奧園曾在公告里多次強調(diào)"保交付"是重中之重，意在盤活更多受限資金，力保運營穩(wěn)定。同時表示公司將加快銷售回款，持續(xù)探索出售資產(chǎn)的潛在機會，以創(chuàng)造流動資金，緩解或解決債務(wù)問題。

數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月中國奧園已交付約1.9萬套房源，交付面積約235.3萬平方米，已經(jīng)超過2022年完成交付物業(yè)209萬平方米這一成績。