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截至2023 年6 月21 日，我國(guó)公募REITs 市場(chǎng)已發(fā)展?jié)M兩年，同時(shí)擴(kuò)募環(huán)節(jié)已打通，Pre-REITs 發(fā)展也在穩(wěn)步推進(jìn)。中長(zhǎng)期維度下，預(yù)期市場(chǎng)在新發(fā)和擴(kuò)募的雙輪驅(qū)動(dòng)下繼續(xù)擴(kuò)容增類(lèi)，公募REITs 對(duì)于我國(guó)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的盤(pán)活、豐富投資者資產(chǎn)配置選擇等都具有重要意義。短期來(lái)看，市場(chǎng)整體流動(dòng)性相對(duì)有限的問(wèn)題有待改善，疊加潛在增量資金進(jìn)入難以一蹴而就、估值/信披等框架尚待完善等因素，市場(chǎng)或仍處磨底階段。但從估值以及底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的邊際修復(fù)趨勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前仍是配置優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的良好時(shí)點(diǎn)。

市場(chǎng)回顧：公募REITs 市場(chǎng)低位盤(pán)整，節(jié)前市場(chǎng)交投活躍度較清淡。上周，中證REITs（收盤(pán)）指數(shù)收于855.92 點(diǎn)，周下跌1.71%。多數(shù)個(gè)券錄得不同程度下跌，保障房板塊表現(xiàn)出相對(duì)韌性。受部分戰(zhàn)配限售份額解禁期臨近影響，國(guó)金中國(guó)鐵建REIT 錄得5.62%的較大跌幅。市場(chǎng)交投方面，平均日度成交額和平均換手率均較前周均值明顯下跌，顯示出當(dāng)前C-REITs 交投活躍度較為清淡。

政策梳理：各省市政府強(qiáng)調(diào)REITs 對(duì)于區(qū)域高質(zhì)量建設(shè)的作用，水利基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 工作平穩(wěn)推進(jìn)。6 月19 日和20 日，河北省政府和重慶市政府分別就北戴河生命健康產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新示范區(qū)以及重慶市當(dāng)?shù)孛駹I(yíng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展印發(fā)相關(guān)文件，其中均強(qiáng)調(diào)了REITs 對(duì)于推動(dòng)區(qū)域高質(zhì)量建設(shè)的重要作用。此外，根據(jù)寧波市水利局消息，6 月20 日水利部總經(jīng)濟(jì)師程殿龍赴寧波市奉化區(qū)調(diào)研時(shí)表示“積極推進(jìn)水利基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金（REITs）試點(diǎn)探索，不斷擴(kuò)大普及面和參與度，為解決重大水利基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)融資難題提供有力支撐”。同日，寧夏回族自治區(qū)水利廳將REITs 試點(diǎn)納入考核評(píng)估評(píng)價(jià)工作實(shí)施方案。以上工作或在一定程度上推動(dòng)我國(guó)水利基礎(chǔ)設(shè)施試點(diǎn)公募REITs。

項(xiàng)目?jī)?chǔ)備跟蹤：潛在公募REITs 項(xiàng)目招標(biāo)情況：根據(jù)中國(guó)招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)等公開(kāi)信息顯示，6 月19 日-6 月25 日當(dāng)周，武漢東湖高新集團(tuán)產(chǎn)業(yè)園REIT 就基金管理人進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)；秦皇島市山海關(guān)區(qū)第一關(guān)旅游發(fā)展有限公司發(fā)布招標(biāo)信息，為山海關(guān)景區(qū)公募REIT 選聘財(cái)務(wù)顧問(wèn)。

公募REITs 策略思考：截至2023 年6 月21 日，我國(guó)公募REITs 市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展?jié)M兩年，存量27 只REITs 首次發(fā)行規(guī)模達(dá)908.9 億元，其中4 只REITs 完成首次擴(kuò)募，以不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金為代表的Pre-REITs 發(fā)展也在穩(wěn)步推進(jìn)。中長(zhǎng)期維度下，預(yù)期市場(chǎng)在新發(fā)和擴(kuò)募的雙輪驅(qū)動(dòng)下繼續(xù)擴(kuò)容增類(lèi)，公募REITs 對(duì)于我國(guó)存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的盤(pán)活、豐富投資者資產(chǎn)配置選擇等都具有重要意義。短期來(lái)看，市場(chǎng)整體流動(dòng)性相對(duì)有限的問(wèn)題有待改善，疊加潛在增量資金進(jìn)入難以一蹴而就、估值/信披等框架尚待完善等因素，市場(chǎng)或仍處磨底階段。但從估值以及底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況的邊際修復(fù)趨勢(shì)來(lái)看，當(dāng)前仍是配置優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的良好時(shí)點(diǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)因素：REITs 底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，包括高速公路通行費(fèi)減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好

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