文/檀扒爺

中國經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)消息，8月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的LPR，1年期的3.45%，較上期下降10個基點(diǎn)。

(資料圖片僅供參考)

而與樓市掛鉤的5年期以上的品類，居然沒變，還是4.20%。

這一點(diǎn)與先前的市場預(yù)期差別很大。

畢竟樓市從二季度開始就又回到了半死不活的狀態(tài)，雖然降LPR也未必有啥效果，但好歹也是意思意思，直接維持不變還真是沒想到。

然而對我來說，沒想到的并不止這一件事。

澎湃新聞消息，8月21日，“合肥警方”發(fā)布消息，表示截至今年7月底，合肥的實(shí)有人口已經(jīng)達(dá)到1234.4萬人。

好家伙合肥人口都開始往千萬級別飆了嗎？

長三角這個新的增量引擎，還真是不能小看吶。

5年期以上LPR 怎么就沒降？

實(shí)際上，今年以來5年期以上LPR的降幅本身就遠(yuǎn)不如去年。

圖片來源：時(shí)代周報(bào)

如圖所示，去年下調(diào)35個基點(diǎn)，今年到現(xiàn)在才10個基點(diǎn)，這樣的差別興許和今年一季度樓市的“興旺”有關(guān)，畢竟火熱，沒必要做調(diào)整，直到二季度又涼了，才在6月有所動作。

那肯定有人要提了，現(xiàn)在不是更應(yīng)該進(jìn)一步調(diào)整嗎？

圖片來源：國家統(tǒng)計(jì)局

從二季度起房子明顯又賣不動了，下滑趨勢明顯，銷售額再次成負(fù)增長，而行業(yè)景氣度更是達(dá)到了93.78這個比去年的低谷還要低的水平。

怎么看都應(yīng)該是繼續(xù)“追加”，而不是躺平，對吧？

那對于這次出乎意料的操作，中國經(jīng)濟(jì)新聞網(wǎng)的報(bào)道中，民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬的分析為，這可能是在給存量房貸利率的調(diào)整預(yù)留空間，這也是目前主流的觀點(diǎn)。

之前講存量房貸利率的文章里有提到過，銀行是有個叫凈息差的指標(biāo)的，就是銀行凈利息收入和銀行全部生息資產(chǎn)的比值，體現(xiàn)了銀行指著利息來盈利的現(xiàn)實(shí)。

而房貸這個東西，在各個銀行，不管是國有的還是股份制的，所有貸款中的占比又非常高。

那就意味著，你又想降存量房貸利率來釋放購房需求，又想讓銀行不要承那么多的壓，那怎么著都得有取舍，有個優(yōu)先級。

現(xiàn)在的選擇，看來可能就是給存量房貸利率讓個道，騰點(diǎn)空間出來。

這個說法是否準(zhǔn)確，那就看近期有沒有銀行跳出來，針對調(diào)整存量房貸利率表個態(tài)了。

除此之外，對于最近缺乏重磅調(diào)整，基本都是隔靴搔癢的政策輪番上的情況，個人覺得這還是體現(xiàn)了國家對房地產(chǎn)這塊目前的態(tài)度——求穩(wěn)。

這個其實(shí)很好理解，之前一些專家的建議，或是重要會議的吹風(fēng)，讓人很容易意識到工具是有的，只是在找時(shí)機(jī)。

就比如一線城市帶頭調(diào)整，比如存量房貸利率，甚至是更明顯的房價(jià)優(yōu)惠，這些如果一股腦全丟出來，有可能讓之前幾年的調(diào)控直接打水漂，這種局面恐怕除了炒房客，都不太愿意看到吧，得整成喜劇片了。

現(xiàn)在這種擠牙膏一樣的進(jìn)度，反而就是在降低風(fēng)險(xiǎn)，找均衡點(diǎn)。

這么看，雖然5年期以上LPR沒變很是意外，但換個角度看看，又成了理所當(dāng)然。

合肥要沖擊下一個千萬人口之城？

合肥這個消息的意外，主要來自于我個人。

因?yàn)橛杏H戚在合肥，所以以前經(jīng)常有走動，還記得90年代甚至是2000年初去的時(shí)候合肥看起來真是一般般，甚至比較挫。

這段印象很深，以至于近些年去出差，看到了合肥南站和那片的開發(fā)，以及近些年合肥各類利好新聞之后，依舊沒太大改觀。

結(jié)果現(xiàn)在好了，居然人口都達(dá)到千萬級別了，要知道全國常住人口過千萬的城市目前也就17個，甚至連一直在和合肥“爭奪安徽省會之名”的南京也還沒到。

圖片來源：財(cái)經(jīng)白話

有人要問，這人口過千萬，和900萬差別大嗎？

個人覺得，不太大，就和GDP達(dá)到1萬億和9000億有啥區(qū)別一樣，恐怕沒啥本質(zhì)區(qū)別，但多多少少可以體現(xiàn)一下城市對人口的吸引力，對吧？

合肥官方這次提的指標(biāo)，是實(shí)有人口，這是個比較陌生的指標(biāo)，報(bào)道中專家解釋這其實(shí)就是某一地點(diǎn)在某一時(shí)間的所有人口的總和，這個數(shù)字包含了常住人口、流動人口等多個群體。

而合肥的實(shí)有人口，是1234.4萬，這個數(shù)字比去年統(tǒng)計(jì)公報(bào)中的常住人口（963.4萬）要多了271萬，當(dāng)然從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來說，其實(shí)完全看不出合肥是否已經(jīng)有千萬級的常住人口，但鑒于去年合肥在各大城市幾乎都在人口下滑的同時(shí)，達(dá)到了16.9萬的增幅，全國第三，因此，我想讓它真正達(dá)到千萬級別，也只是幾年的問題而已。

至于為啥合肥增量這么大，那都是說爛的話題了，無非就是發(fā)展的怎么怎么好，對外來人口友善什么的，這里也就不多贅述了，能給長三角的發(fā)展提供和它地位相符的動力就是最大貢獻(xiàn)了。

不過話說回來，在常住人口達(dá)到千萬后，合肥就要碰見一個真正和人口有關(guān)的挑戰(zhàn)了，那就是特大超大城市的評選。

圖片來源：住建部官網(wǎng)

從2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒中的數(shù)據(jù)來看，合肥城區(qū)常住人口一共就640多萬的樣子，遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于2022年的常住人口，可以看出合肥不少人口是分散在非城區(qū)甚至非市區(qū)的，這讓這座特大城市離超大城市的行程，還很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。

以上，一連看到兩個超出意料的消息，讓人有點(diǎn)無語，但這兩個消息很意外的同時(shí)，似乎又非常合情合理，這一點(diǎn)非常有趣。

（免責(zé)聲明：本文為葉檀財(cái)經(jīng)據(jù)公開資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請勿以此作為投資依據(jù)。）

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