|PART 1|

▲靈隱-飛來(lái)峰

每年的3月份，適逢春節(jié)后的求職、返工季，作為全年租賃市場(chǎng)最活躍的月份，其租金數(shù)據(jù)是CPI、就業(yè)、住房市場(chǎng)、板塊潛力等領(lǐng)域晴雨的重要參考，俗稱(chēng)“頭要開(kāi)好”。

(資料圖片僅供參考)

最近，國(guó)內(nèi)某大型數(shù)據(jù)網(wǎng)站，綜合了各大租賃平臺(tái)統(tǒng)計(jì)信息，發(fā)布了全國(guó)3月份全國(guó)各大城市租賃價(jià)格排行榜。

▲全國(guó)主要城市3月住房租賃價(jià)格排行-前20

杭州的租金行情很差，價(jià)格和趨勢(shì)都非常差。上表前20城中，杭州-13.49%跌幅第一，放全國(guó)，跌幅排名第二。

▲全國(guó)城市3月住房租賃跌幅排行-前20

租房大熱板塊三墩及三墩北，如都市水鄉(xiāng)、金地自在城、銘雅苑這類(lèi)地鐵口近商業(yè)的樓盤(pán)89-100㎡的三居室，往年4k每月都挺好租，最近鑰匙都在中介手里掛了起來(lái)，據(jù)了解比起去年又有500-800/月的跌落；

未科三兄弟的未來(lái)悅89㎡，去年6k/月，今年5300就能租到。

▲奧體航拍 | 攝影by輝

強(qiáng)如紅盤(pán)板塊，如網(wǎng)紅聚集的奧體，據(jù)中介透露這兩月租金都有不同程度的跌幅。壹號(hào)院的最小戶(hù)型134㎡平均租金高點(diǎn)2w+/㎡，現(xiàn)在1.6w就能租到；大如267㎡的，原先起底6w+，如今5.5w/㎡也能租到；旁邊傲世邸的中小戶(hù)型，也有近10-15%的跌幅。

產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)濱江租金下滑也很兇，中興花園120㎡+往年必是8k-8.5k，今年7.5k好多房源，風(fēng)雅錢(qián)塘158㎡的大四居按季付跌破9k/月，沿江的寶龍城一帶，中年大盤(pán)彩虹城156㎡、國(guó)信嘉園均有7k/月的房源掛出，往年肯定是8-9開(kāi)頭。

▲近9月杭州平均租賃變化趨勢(shì)

于是，杭州交出了同比下跌13.46%，環(huán)比兩月跌掉近兩成平均租金的答卷，不出意外二、三季度同樣好不了。

劇烈、非局部、全方位、大概率持續(xù)的整體下滑，當(dāng)一個(gè)城市住房細(xì)分領(lǐng)域出現(xiàn)這樣的節(jié)點(diǎn)，就需要警惕和分析其因果對(duì)住房的二、三級(jí)市場(chǎng)乃至城市的上下游影響。

見(jiàn)微知著，今日推文，從租金變化開(kāi)始打開(kāi)的邏輯鏈。

|PART 2|

▲西溪蘆花

平均租金，最能反應(yīng)一個(gè)城市居住供需情況和居民收入水平的數(shù)據(jù)，往往被視作在一個(gè)城市當(dāng)下能級(jí)與預(yù)期的綜合表現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、收入高、人口多，供小于求，自然租金水漲船高，如一線的北上廣深自然在前列。

▲平均租金體現(xiàn)城市能級(jí)的綜合預(yù)期

而杭州近幾年的租金一直排在廣州之前，平均70+每平每月的數(shù)據(jù)比南京高25%以上，甚至是蘇州寧波的近兩倍，足以反映前些年年輕人、有錢(qián)人、投資客的聚集對(duì)浙江省省會(huì)的加成和看好。

但是，其隱憂也是非常明顯的。

杭州是座“鐵拐李”城市，一直靠三產(chǎn)實(shí)力立足，工業(yè)底子不能說(shuō)弱，但在長(zhǎng)三角，強(qiáng)比不過(guò)蘇州、細(xì)比不過(guò)寧波，重和量比不了上海，而且這仨還都帶港口；

當(dāng)經(jīng)濟(jì)好時(shí)，三產(chǎn)可以產(chǎn)生最多的概念和收入支撐樓市，提供最多的就業(yè)，有門(mén)檻、慢工出細(xì)活的二產(chǎn)不行，但經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，二產(chǎn)更穩(wěn)定更踏實(shí)。

道理很簡(jiǎn)單，一個(gè)城市的實(shí)業(yè)人員多，經(jīng)濟(jì)差最多減產(chǎn)降薪水，但不至于35歲畢業(yè)，從月入3-4w到0的落差，榜單中的深圳、杭州和蘇州、寧波、武漢就是典型的兩類(lèi)城市。

▲經(jīng)濟(jì)遇冷，兩類(lèi)城市的波動(dòng)

但這也不是問(wèn)題，三產(chǎn)做到足夠強(qiáng)，強(qiáng)如深圳就扛得住。

杭州目前的情況是是，借助G20、亞運(yùn)會(huì)兩大盛會(huì)效應(yīng)和互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的熱度，剛快速把城市骨架拉伸，需要招商補(bǔ)短板和持續(xù)填充人口之時(shí)，經(jīng)濟(jì)困難了，但底子和承壓能力還不夠。

這意味著有大量的新城是不夠產(chǎn)業(yè)人口的流入、收入的上漲以支撐其土地規(guī)劃的遠(yuǎn)景以及房?jī)r(jià)的預(yù)期。

當(dāng)增量和加速不夠，會(huì)如何？答：需求陷入存量騰挪，此消彼長(zhǎng)。

|PART 3|

▲望江-德壽宮

啥叫城市版塊的存量騰挪？舉個(gè)關(guān)注樓市的人都聽(tīng)煩的風(fēng)口為例——“阿里系xxx要搬啦、有新總部啦”！

最早的整體搬遷之于余杭與未科，前些年的云谷之于三墩北、螞蟻之于之江，不管結(jié)果是否成行，租金先漲，周邊新房樓市再哄一波，接著二手房直接起飛一條龍。

這不，與未科三兄弟的租金滑落形成反差的，受菜鳥(niǎo)搬家老余杭的利好，隔壁的杭語(yǔ)藍(lán)庭和鳳璽云著月租一舉踏上5k/月，還有不少房東按6k/月掛。

▲左-杭語(yǔ)藍(lán)庭近期租金 | 右-鳳璽云著近期租金

如果在深圳，這個(gè)風(fēng)口可以是“騰訊系、華為、大疆、中興、比亞迪”，每個(gè)月?lián)Q個(gè)龍頭巨鱷，一群高薪員工在寸土寸金的小地塊帶飛樓市。

但杭州地多的是，且無(wú)論玩幾次還是只有“阿里系”的能量才能帶給樓市足夠的想象力，可是2023了，碼農(nóng)要么畢業(yè)了，要么房子已經(jīng)好幾套了，市場(chǎng)聽(tīng)多了也會(huì)麻木——

當(dāng)城市缺乏第二個(gè)、第三個(gè)“阿里系”的時(shí)候，還在大量供地和交付新房，想維持多板塊普遍的價(jià)格，只能騰挪有限的需求和購(gòu)買(mǎi)力；

10口鍋5個(gè)鍋蓋，一批碼農(nóng)12個(gè)月份換12個(gè)板塊上班，租金和房?jī)r(jià)仿佛就“四季常青”了，同時(shí)抓緊吸人吸企業(yè)，創(chuàng)造第二批、第三批高收入“碼農(nóng)”，做第6、7個(gè)鍋蓋。

▲一口鍋、一個(gè)蓋

增量不多，又想維持價(jià)格，當(dāng)經(jīng)濟(jì)和收入收縮，遂出現(xiàn)以下幾種情況：

二手賣(mài)不掉轉(zhuǎn)租的量在變大，西湖區(qū)中年房最為明顯；

新交付轉(zhuǎn)租的量在變大，如嘉品、澄品、御虹府等交付，奧體豪宅租房的平替多了，后續(xù)6月、10-12月交付更多，明年還有亞運(yùn)村和錢(qián)二的上萬(wàn)套；

打工人租房收緊荷包消費(fèi)降級(jí)，原來(lái)整租的變合租，大套房的換老小區(qū)；

供應(yīng)在增加，真實(shí)需求的量和能力在收縮，造成整體供大于求或者供求錯(cuò)配的現(xiàn)實(shí)，租金回歸到合理區(qū)間也就不足為奇了，畢竟杭州真還沒(méi)飛天到蘇甬兩倍住房購(gòu)買(mǎi)力的水平。

|PART 4|

▲保俶塔

那么，此種需求騰挪，會(huì)循著什么規(guī)律，遠(yuǎn)期有什么結(jié)果？

先說(shuō)結(jié)果：加速城市版塊的興衰。注意是興衰而非分化，分化更多指兩板塊成長(zhǎng)性和到最后的能級(jí)有高低，而興衰不同，在同為高能級(jí)甚至中心板塊，都會(huì)發(fā)生需求騰挪導(dǎo)致的此消彼長(zhǎng)。

規(guī)律，綜合城市發(fā)展進(jìn)程、產(chǎn)品形態(tài)和供需情況，進(jìn)行分析。

安居客在上月同樣發(fā)布了各大城市租賃市場(chǎng)細(xì)分領(lǐng)域的詳細(xì)圖表；

▲3月杭州各區(qū)租賃供需環(huán)比

以區(qū)域來(lái)看，蕭山、富陽(yáng)、臨安、西湖、濱江的需求下降嚴(yán)重，只有蕭山是收到一定供應(yīng)放量的影響；

▲3月杭州各區(qū)租賃供需環(huán)比

以產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，一、二居室的供小于求，尤其是一居室的需求很缺，而三、四居明顯過(guò)剩。房企利潤(rùn)率極低的情況下，有需求的小面積一二居會(huì)一直不做，租不起的三、四居反而越做越大越做越多，這種需求錯(cuò)配的極端情況筆者詳細(xì)寫(xiě)過(guò)（真正的稀缺：一居室住宅之殤 | 房叔說(shuō)No.648）；

▲3月杭州各價(jià)格段租賃供需環(huán)比

以供需情況看，全價(jià)位住房租賃需求走弱，最堅(jiān)挺的3個(gè)價(jià)格段是1500-2000，7000-8000，1.5w-2w，這正好對(duì)應(yīng)剛需單間、核心地段剛改戶(hù)型及略遠(yuǎn)的舒適改善、豪宅類(lèi)產(chǎn)品的中小戶(hù)型。

依靠這些可以得出杭州的租客畫(huà)像：1-2人為單位的低收入人群人群最大，要么一居室、要么一定面積的合租；

整租人群以有一定收入能力家庭為單位，愛(ài)改善面積段從剛改到舒適改善這段，容納多人口多代際的居住需求；

頂級(jí)收入人群不足，豪宅只適合買(mǎi)和資產(chǎn)配置，租住還是選個(gè)小面積的。

接著，按圖索驥，照著租客需求畫(huà)像看租客流向，哪里二手房不好賣(mài)、掛牌多、好租、一、二居多？老城區(qū)及周邊；

然后，一、二居外溢的需求去哪？成為合租戶(hù)流向二手不好賣(mài)的三居產(chǎn)品集中又溢出的板塊，也就是帶地鐵的剛需定位板塊，三墩、勾莊、南臥等等。

當(dāng)一個(gè)板塊和住區(qū)持續(xù)形成低收入租客聚集，因?yàn)榫幼》諊s，自住比例下降，就新房的價(jià)格潛力以及二手的保值預(yù)期來(lái)說(shuō)就走弱；

同理，上班距離不遠(yuǎn)的新房次新房，大四房、五房的改善房居住區(qū)板塊就走強(qiáng)，因?yàn)槊娣e大價(jià)格門(mén)檻高，自住多了，居住氛圍純粹，哪怕有租客，高收入家庭也多，板塊的潛力就走強(qiáng)，比如前幾年的申花，這兩年玩了命不停做大的未科，從產(chǎn)業(yè)區(qū)域轉(zhuǎn)型做強(qiáng)居住屬性。

最后，有購(gòu)買(mǎi)力的強(qiáng)中產(chǎn)及富人二代逐漸向兩大區(qū)域聚集，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)中心——以未科為核心的大城西，以及行政中心+當(dāng)下產(chǎn)業(yè)中心——擁江兩岸。

▲杭州三中心頂層設(shè)計(jì)

就樓市預(yù)期而言，三大中心只有倆值得，不再有武林門(mén)、杭發(fā)廠，當(dāng)新中心在靜滯的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下創(chuàng)造不了增量的新需求，就必然伴隨著對(duì)老中心全方位的虹吸。

|PART 5|

無(wú)論多執(zhí)拗，老錢(qián)的下一代終于會(huì)看到歲月斑駁而愛(ài)不動(dòng)老城，留老人守著根，自己去往新世界。

-END-

文/一葉編輯/一葉

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