地下商業(yè)，作為眾多商業(yè)形式的一個(gè)分支，近年來(lái)隨著大眾消費(fèi)習(xí)慣與需求的變化，地下商業(yè)在形象上也有了較大改變提升，充分利用城市地下空間，填補(bǔ)商圈業(yè)態(tài)空白，在一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展方面逐漸占據(jù)重要地位。

從空間發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，發(fā)展地下商業(yè)是增加城市商業(yè)成熟度的一個(gè)重要因素，是形成“立體商業(yè)”的重要一環(huán)，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)整合城市景觀(guān)和空間資源的需求。因此，立體商業(yè)，將是國(guó)內(nèi)商業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

#01

國(guó)內(nèi)地下商業(yè)的發(fā)展

隨著我國(guó)大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口的增長(zhǎng)和居民消費(fèi)的需求的提升，很多城市如：哈爾濱、大連、廣州、鄭州等，都開(kāi)發(fā)了各種類(lèi)型的「人防商業(yè)街」。80年代之前的人防工程，為日后的軌交商業(yè)打下了空間基礎(chǔ)。

早年，由于地下空間條件的制約、開(kāi)發(fā)的高成本等障礙，造成國(guó)內(nèi)軌交商業(yè)的形象老化、業(yè)態(tài)單一、缺乏整體規(guī)劃設(shè)計(jì)等問(wèn)題。隨著這些問(wèn)題被不斷解決，也從另一面推動(dòng)著地下商業(yè)的升級(jí)，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物發(fā)達(dá)、消費(fèi)者尋求消費(fèi)便利、城市公共交通系統(tǒng)的發(fā)達(dá)等因素均促使消費(fèi)者傾向便利性更強(qiáng)的地下商業(yè)。

基于以上變化趨勢(shì)，近年來(lái)，新興地下商業(yè)改變了以往以零售為主體的單一業(yè)態(tài)，且賦予了它們更高的可逛性與更好的外在形象，以打造消費(fèi)體驗(yàn)為根本，整體提升地下商業(yè)的實(shí)際用途與價(jià)值。

#02

地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)

從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，一個(gè)從點(diǎn)到線(xiàn)、從線(xiàn)到面、從上到下的立體化商業(yè)格局將成為我國(guó)城市商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)。無(wú)論地下商業(yè)街、地上商業(yè)步行街和商業(yè)街區(qū)縱觀(guān)來(lái)看，全國(guó)商業(yè)街的發(fā)展趨勢(shì)、大體呈現(xiàn)出這樣幾個(gè)方面：

#03

地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)和值得思考的問(wèn)題

隨著我們對(duì)地下商業(yè)街的認(rèn)識(shí)逐步深入，在進(jìn)行地下商業(yè)街開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，特別要冷靜地、客觀(guān)地分析看待地下商業(yè)街有什么特點(diǎn)，概括起來(lái)有以下特點(diǎn)：

高成本

地下商業(yè)街的開(kāi)發(fā)成本高于地上的兩三倍，再加上一些設(shè)施，風(fēng)、水、汽、耗能要按照不低于地上的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，成本要比地上高許多，因此所謂說(shuō)地不要錢(qián)或少花錢(qián)，開(kāi)發(fā)商只有在無(wú)償使用或少量支付地價(jià)的情況，才有可能實(shí)行低成本開(kāi)發(fā)。

高難度

主要體現(xiàn)兩個(gè)方面：第一方面經(jīng)營(yíng)的難度，目前從全國(guó)看失敗的地下商業(yè)街成為了死街，或藏污納垢的地方。另一個(gè)難題是法律難度，開(kāi)發(fā)地下商業(yè)街有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，商戶(hù)因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，就不會(huì)購(gòu)買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商要對(duì)投資者負(fù)責(zé)。

地下空間的商業(yè)化利用，正在經(jīng)歷一個(gè)空前的轉(zhuǎn)型期。

一方面，地下商業(yè)街正從政府投資的人防工程兼做地下商業(yè)街，向開(kāi)發(fā)商主動(dòng)進(jìn)行商業(yè)化開(kāi)發(fā)、兼有人防功能的趨勢(shì)轉(zhuǎn)型。

另一方面，從被動(dòng)利用地下人防工程進(jìn)行商業(yè)化利用，轉(zhuǎn)向主動(dòng)開(kāi)發(fā)城市核心地段的地下空間，有目的地發(fā)展特色地下商業(yè)。

再一方面，開(kāi)發(fā)商都超前把握地下交通發(fā)展的機(jī)遇，提前占據(jù)地鐵通道，開(kāi)發(fā)與之配套的地下商業(yè)設(shè)施。

我們認(rèn)為，這是一個(gè)可喜的轉(zhuǎn)型。

地下商業(yè)街的繁榮與否，制約因素很多。其中致命的因素，是與地上空間環(huán)境的整合關(guān)系。

一方面是地上空間的業(yè)態(tài)，直接影響地下商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；另一方面，地上客流主體的需求心態(tài)，直接關(guān)系地下商業(yè)的業(yè)態(tài)。第三，交通環(huán)境直接關(guān)系到地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。

坦率的講，幾乎所有的人包括經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者對(duì)地下都有偏見(jiàn)，引導(dǎo)消費(fèi)者改為喜歡地下商業(yè)街的購(gòu)物習(xí)慣，是一個(gè)極大的難題。目前看地下商業(yè)街的主要消費(fèi)群體，還是打工者和中、低消費(fèi)者。

但凡經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好的地下商業(yè)街，都是與地上商業(yè)業(yè)態(tài)整合較好的特色商業(yè)。

經(jīng)營(yíng)不好甚至關(guān)門(mén)的地下商業(yè)街，絕大多數(shù)都是與地上建筑物業(yè)態(tài)不整合的人防設(shè)施。石家莊火車(chē)站、人民廣場(chǎng)、青島火車(chē)站地下益群商業(yè)街，都屬于這類(lèi)地上人流如織、地下門(mén)可羅雀的不整合地下商業(yè)街。

這其中有個(gè)簡(jiǎn)單的道理，就像在殯儀館地下建造一座婚禮商業(yè)街一樣不整合，肯定經(jīng)營(yíng)不下去?；疖?chē)站雖不是殯儀館，但來(lái)去匆匆的旅客，能有心思悠閑逛地下商業(yè)街的占不到百分之一！

而地鐵出站口的地下商業(yè)街，大都不愁經(jīng)營(yíng)不好，因?yàn)槭墙煌ū亟?jīng)之地，來(lái)往的客流中百分之十的人順便購(gòu)物，就可以維持其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，隨著其商品結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，吸引旅客自愿消費(fèi)。這樣就能夠把大批過(guò)客的潛在消費(fèi)激活，激發(fā)游客的消費(fèi)沖動(dòng)，調(diào)動(dòng)消費(fèi)方面的流動(dòng)偏好。

有些區(qū)位不一定很好的地下商業(yè)街，也能很紅火。

特色、品牌、認(rèn)知度是顧客愿意光顧地下商業(yè)街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商業(yè)街，可以成為中高端消費(fèi)者購(gòu)物目的地，也能紅火。

不少城市火車(chē)站地下的商業(yè)街，就像臨時(shí)拼湊的雜貨鋪，給人一種假冒偽劣商品集散地的感覺(jué)，即使沒(méi)有關(guān)門(mén)，經(jīng)營(yíng)收益也不高，服務(wù)的附加值太低。零售業(yè)，在國(guó)際貿(mào)易中屬于服務(wù)貿(mào)易，服務(wù)貿(mào)易的經(jīng)營(yíng)效益，體現(xiàn)在服務(wù)和信譽(yù)的附加值上，而不是商品本身。

確定地下商業(yè)街的業(yè)態(tài)，一定要認(rèn)真地聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析策劃?rùn)C(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)研分析，絕對(duì)不能想當(dāng)然或者簡(jiǎn)單憑主觀(guān)推斷。

要用精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)分析，搞清楚業(yè)態(tài)定位與相關(guān)訴求的關(guān)系。譬如開(kāi)超市，必須要對(duì)周邊居住群體的人口、消費(fèi)需求、購(gòu)物習(xí)慣、交通工具等相關(guān)信息進(jìn)行摸底調(diào)查分析。

要建高檔名牌商品街，必須分析一公里半徑內(nèi)高端群體購(gòu)物需求和購(gòu)物出行趨勢(shì)。不然，就可能出現(xiàn)定位錯(cuò)誤而功敗垂成。

因?yàn)樯虡I(yè)是顧客用腳選擇的產(chǎn)業(yè)，沒(méi)顧客進(jìn)入，就倒閉！當(dāng)然，通風(fēng)、采光、空調(diào)等設(shè)施自不待言。出入口、游線(xiàn)、地上配套景觀(guān)，也至關(guān)重要。

地下交通――地鐵對(duì)地下商業(yè)的帶動(dòng)作用

地下商業(yè)街如果能夠與地鐵出入口整合，解決了一個(gè)最根本的問(wèn)題，就是顧客源。

而且是幾乎強(qiáng)制性地引導(dǎo)客流進(jìn)入地下商業(yè)街，紅紅火火的人氣，能夠烘托商業(yè)氣氛，刺激人們的消費(fèi)沖動(dòng)。只要商品結(jié)構(gòu)比較合理，一般都能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

因此，試圖依靠地鐵帶動(dòng)繁榮的地下商業(yè)街，需要等待這個(gè)硬件設(shè)施的落實(shí)，才能成為促進(jìn)地下商業(yè)街繁榮的助推器。

出入口對(duì)“以人為本”設(shè)計(jì)理念的把握

針對(duì)大眾的地下商業(yè)街，必須解決人流進(jìn)入地下的便捷、舒適和愉悅，必須設(shè)計(jì)建造如履平地的地下入口和具有吸引力的交通游線(xiàn)，吸引客流從高興的地上走，到樂(lè)于地下逛的過(guò)渡。

高度注意人流導(dǎo)向系統(tǒng)，地上地下人流避免人流重復(fù)交織，如：大連萬(wàn)達(dá)、沃爾瑪要求顧客不重復(fù)地在賣(mài)場(chǎng)中進(jìn)行選購(gòu)。

出入口很重要，強(qiáng)調(diào)對(duì)動(dòng)線(xiàn)，注意寬闊的空間業(yè)態(tài)動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)。在國(guó)內(nèi)比較好的動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)典型事例，如：家樂(lè)福入場(chǎng)先到二層再到一層的動(dòng)線(xiàn)，就十分成功。

有的地下商業(yè)街，只考慮了美化地下環(huán)境，但客流進(jìn)入的設(shè)施非常失敗，若干部垂直電梯給人一種下礦井的恐怖感，你就是把下面裝飾成天堂、每頓都是優(yōu)惠的海參魷魚(yú)，人們也不愿坐在下面感受地洞子里的恐怖。

這是某些地下商業(yè)設(shè)施致命的問(wèn)題――缺少安全感，更缺少愉悅感，增加了恐怖感。

出口的設(shè)計(jì)、與地面的連接，既是一種景觀(guān)藝術(shù)，也是一種對(duì)客源的引導(dǎo)。這個(gè)設(shè)施搞好了，風(fēng)險(xiǎn)化解一半。

石家莊市省府廣場(chǎng)地下商業(yè)街東入口，設(shè)計(jì)了面積很大的下沉廣場(chǎng)和很美的環(huán)境景觀(guān)，化解了人們對(duì)下地洞子的膩歪心態(tài)，有助于吸引人們從地上走到愿意到地下逛。而人民廣場(chǎng)地下商業(yè)街之所以沒(méi)人愿意用，與地下入口有關(guān)。這不是風(fēng)水學(xué)常識(shí)，而是商業(yè)心理學(xué)在設(shè)施方面必須面對(duì)的常識(shí)問(wèn)題。

地面景觀(guān)和配套設(shè)施的選擇，地上地下的文化整合

大部分地下商業(yè)街，都選擇在城市黃金地段，而地面設(shè)施受到地上建筑的制約，很難把下沉采光、地面景觀(guān)設(shè)計(jì)得符合地下商業(yè)形象的需要。

因此更需要很高的智慧，利用地上資源，策劃和完善地面景觀(guān)，實(shí)現(xiàn)雙贏(yíng)的景觀(guān)效果，為地下商業(yè)街贏(yíng)得很好的公共形象和絕妙的吸引標(biāo)志物。

地面景觀(guān)做好了，就像嘉世伯啤酒老板當(dāng)年為情人建造美人魚(yú)塑像一樣，這是一個(gè)旅游由頭，促進(jìn)嘉士伯啤酒成為世界級(jí)的旅游商品，也成為丹麥?zhǔn)锥几绫竟囊粋€(gè)工業(yè)旅游熱點(diǎn)。

#04

結(jié)語(yǔ)

地下商業(yè)街，是城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展與城市商業(yè)用地高度緊張矛盾的產(chǎn)物，更是城市地下空間開(kāi)發(fā)利用的重要形式之一。地下商業(yè)街的發(fā)展，將人們的活動(dòng)空間從地上拓展到了地下，既有利于緩解城市用地的緊張，也為人們提供了更多的休閑娛樂(lè)空間，必將成為未來(lái)商業(yè)街發(fā)展的主導(dǎo)。