追熱點丨認(rèn)房不認(rèn)貸，廣州打響一線城市“第一槍”！為何是廣州？釋放哪些信號？北上深會跟進(jìn)嗎？

首個落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市誕生！

(資料圖)

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

隨著成都、廣州相繼宣布實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這意味著“認(rèn)房不認(rèn)貸”進(jìn)入全面落地倒計時?！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”能大幅降低換房門檻和成本，有利于釋放改善性住房需求，“穩(wěn)預(yù)期”“穩(wěn)樓市”。

為何是廣州打響一線城市“第一槍”？

8月30日，據(jù)廣州市人民政府網(wǎng)站消息，廣州市人民政府辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。

其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

截圖自廣州市人民政府門戶網(wǎng)站

這也意味著，廣州確認(rèn)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。本輪樓市調(diào)整周期里，四大一線城市中，廣州搶得了這一政策的先機(jī)。

“這是2017年以來一線城市政策放松力度最大的政策，充分體現(xiàn)了一線城市供求關(guān)系發(fā)生了重大的變化，一線城市對購房政策做出了極其寬松、積極優(yōu)化調(diào)整的動作導(dǎo)向?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

58安居客房產(chǎn)研究院院長張波提到，廣州本次政策落地尺度較大，完全“不認(rèn)貸”，并且在本地“認(rèn)房”，同時執(zhí)行的時間是以8月25日三部委發(fā)布通知的時間為準(zhǔn)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，有幾類人可以受益于此次政策：

第一，“賣一買一”的改善型需求。現(xiàn)在廣州的新房供應(yīng)里，約有七成是改善型需求，政策確實對“賣一買一”支撐力度較大。

第二，都市圈的人口流動需求。大灣區(qū)是我國最大的都市圈之一，這類人群在都市圈其他城市工作調(diào)到廣州，在其他城市有房或有貸但在廣州無房，這個情況下可以認(rèn)定為首套。政策對于促進(jìn)大灣區(qū)都市圈的互聯(lián)互通、人力資源要素流動有積極影響。

第三，年輕人或外來人口的需求。此類人群長期在廣州居住，但在購買力不具備的時候，在廣州外圍或珠三角的其他城市購買，但在廣州無房。按照原來的政策屬于有房有貸款，在廣州屬于第二套，首付比例較大，如今這類人群有了購買能力，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策下，也能在廣州購房。

至于為何是廣州，鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，北上廣深等四個一線城市中，廣州樓市的庫存壓力最大，廣州第一個表態(tài)優(yōu)化個人住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也是理所當(dāng)然，有助于激活廣州樓市的改善需求和緩解廣州的去庫存壓力。

以國家統(tǒng)計局發(fā)布的7月房價為例，7月廣州新房價格環(huán)比下降0.2%，二手房價格則環(huán)比下跌1%，跌幅為四個一線城市之首。

這也反映到了新房網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)上?？硕饠?shù)據(jù)顯示，今年7月，廣州新房網(wǎng)簽環(huán)比同比“雙降”。其中，網(wǎng)簽成交75.83萬平方米，環(huán)比下降29.9%，同比下降15.9%。

另據(jù)廣州市7月最新公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年廣州常住人口1873.41萬人，戶籍人口1034.91萬人；戶籍人口出生率10.71‰，自然增長率5.10‰。

資料圖：城市高樓林立。 中新社記者 王東明 攝

釋放改善性需求

“認(rèn)房不認(rèn)貸”被視為釋放改善性住房需求的重要工具。諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，目前廣州首套房首付比例大致是30%，房貸利率4.2%；二套首付比例約70%，房貸利率4.8%。實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，一套總價300萬元(人民幣，下同)的住房，首付門檻可降至90萬元，以往需要210萬元；月供利息也會執(zhí)行首套房標(biāo)準(zhǔn)，降低0.6個百分點。新政后購房門檻及月供壓力將大幅降低。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華此前表示，未來中國房地產(chǎn)市場需求存在三個主要來源，包括城鎮(zhèn)化新增住房需求、改善性住房需求和舊房更新需求。其中，改善性需求正取代首次置業(yè)需求成為市場主體，促進(jìn)改善性住房需求釋放，成為房地產(chǎn)業(yè)新的增長點和轉(zhuǎn)型方向。

一線城市率先調(diào)整，信號意義非常強(qiáng)

8月25日，中國住建部等三部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，給出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實施標(biāo)準(zhǔn)，并將其納入“一城一策”政策工具箱。

對8月30日廣州打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是一線城市率先做出政策調(diào)整的例子，信號意義非常強(qiáng)。當(dāng)前一線城市在此類政策方面的落實節(jié)奏比較慢，廣州是一線城市首個出臺政策的，意味著一線城市在政策上真正做了松綁，會促使其他三個一線城市近期加快政策出臺，以更好落實認(rèn)房不認(rèn)貸的政策內(nèi)容。

當(dāng)下，中國重點城市樓市仍處于深度調(diào)整階段。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月前27天，重點15城新房累計成交58934套，較7月同期下降7.19%；重點10城二手住宅成交49227套，較7月同期下降4.59%。重點城市新房、二手房交易活躍度均呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。

以廣州為例，中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠指出，7月廣州新建商品住宅成交面積環(huán)比連續(xù)4個月下滑。據(jù)初步統(tǒng)計，8月廣州新建商品住宅成交規(guī)模延續(xù)小幅回落態(tài)勢，同比降幅仍在30%左右。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，總體上說明房地產(chǎn)政策底已經(jīng)形成， 2017年以來一線城市過于嚴(yán)厲的購房政策，確實出現(xiàn)了實質(zhì)性的全面放松。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策是2017年以來一線城市政策放松力度最大的政策，充分體現(xiàn)了一線城市供求關(guān)系發(fā)生了重大的變化，一線城市對購房政策做出了極其寬松、積極優(yōu)化調(diào)整的動作導(dǎo)向：

首先，一線城市政策發(fā)布，對于其他三個城市是有非常大的啟發(fā)的。此類政策出臺，客觀上有助于穩(wěn)定市場預(yù)期。一線城市政策放松是必然的，也對于全國市場有非常好的預(yù)期引導(dǎo)作用。

其次，此類政策對于廣州市場影響非常大，其客觀上直接降低了首付比例和房貸利率，對于刺激購房需求具有積極的作用。此前傳言的南沙房地產(chǎn)政策，具有可信度。

第三，預(yù)計9月初其他幾個一線城市也會出臺相關(guān)政策，但是否會有條款修正，需要看情況而定。畢竟其他三個一線城市市區(qū)一些住房認(rèn)購略偏熱，是否需要市區(qū)郊區(qū)分類調(diào)控，也要看情況而定。

北上深會跟進(jìn)嗎？

58安居客房產(chǎn)研究院院長張波認(rèn)為，作為一線城市，廣州率先落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”將為其他三個一線城市起到示范作用，預(yù)計熱點城市全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”已進(jìn)入倒計時。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策在樓市活躍階段出臺，王小嬙指出，該政策2010年5月由中國三部門首次提出，至今已執(zhí)行滿13年。在房地產(chǎn)市場總體下行背景下，過去制定的限制性政策適時解除，符合政策基調(diào)，預(yù)計其他一線城市跟進(jìn)概率較大。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，今年9月，其他幾個一線城市也會出臺相關(guān)政策，但是否會有條款修正，需要看具體情況，不排除個別城市選擇市區(qū)、郊區(qū)分類調(diào)控模式?？傮w上，他認(rèn)為，這意味著2017年以來一線城市過于嚴(yán)厲的購房政策出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

楊紅俠也認(rèn)為，在成都、廣州之后，短期內(nèi)中國其他城市落實相關(guān)舉措的節(jié)奏有望進(jìn)一步加快，北京、上海和深圳亦存在優(yōu)化預(yù)期。若政策及時優(yōu)化調(diào)整，核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動全國市場情緒修復(fù)。

“認(rèn)房不用認(rèn)貸”！購房能省多少錢？

大眾報業(yè)·半島新聞綜合自南方+、新華社、中國新聞網(wǎng)等

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