本月關(guān)注

(資料圖)

LPR下調(diào)10BP，本月地方政策力度頻次創(chuàng)新低

央行本月調(diào)整5年期LPR，下調(diào)10BP至4.2%，進(jìn)一步打開房貸利率下行空間, 或有利于提振房地產(chǎn)需求和市場對經(jīng)濟(jì)的信心。本次LPR降息已釋放積極信號(hào)，穩(wěn)增長政策加碼預(yù)期強(qiáng)烈，多部門臨近月底是否積極政策信號(hào)，實(shí)質(zhì)性政策落地可期。此外，本月地方政府放松政策的頻次和力度創(chuàng)去年3月以來的新低，21個(gè)城市政策松綁（環(huán)比減少2個(gè)），政策頻次下降4次，僅青島、臨沂、揚(yáng)州、福清涉及放松“四限”，其余多為公積金、購房補(bǔ)貼等弱刺激。保交樓方面，廣西出臺(tái)防“爛尾樓”新規(guī)，規(guī)定房企獲預(yù)售許可前不得開展銷售。

金科引長城國富作戰(zhàn)投，德信獲浙商資產(chǎn)支援

本月月底金科與長城國富簽訂戰(zhàn)略框架協(xié)議，長城國富有意向獨(dú)立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整，此次AMC直接參與出險(xiǎn)房企集團(tuán)層面的股權(quán)合作是次突破性的紓困舉措。相對而言，預(yù)重整程序中出險(xiǎn)房企原有風(fēng)險(xiǎn)能更好梳理清楚，方便長城國富盡可能控制風(fēng)險(xiǎn)。此外，德信從浙商資產(chǎn)處獲取6.03億紓困基金用于德清時(shí)代云起，據(jù)了解該項(xiàng)目沒有銀行融資且項(xiàng)目資金本身是良性運(yùn)轉(zhuǎn)的；萬達(dá)轉(zhuǎn)讓武漢華達(dá)玖號(hào)86%股權(quán)予華融，該標(biāo)的公司當(dāng)前計(jì)劃改建的萬達(dá)電影樂園的建設(shè)進(jìn)度迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

長實(shí)欲抄底香港豪宅，龍光、合景債務(wù)重組或遇困

本月重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及30筆并購交易，披露的交易對價(jià)約148億，收并購熱度繼續(xù)回落。本月最引人關(guān)注的是李嘉誠擬從匯豐處收購龍光與合景泰富聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項(xiàng)目的債權(quán)。根據(jù)測算，該項(xiàng)目總貨值約超300億港元，曾被龍光、合景作為抵押擔(dān)保，從匯豐等銀團(tuán)獲取102億港元的開發(fā)貸款。該香港項(xiàng)目是龍光和合景債務(wù)重組的重要籌碼，倘若長實(shí)收購債權(quán)再將其拍賣可能對2家出險(xiǎn)房企境外債的談判帶來很大阻力。

01

并購政策:LPR下調(diào)10BP6月地方政策力度頻次創(chuàng)新低

中央層面，去年8月以來央行本月首次調(diào)整5年期LPR，下調(diào)10BP至4.2%，進(jìn)一步打開房貸利率下行空間, 或有利于提振房地產(chǎn)需求和市場對經(jīng)濟(jì)的信心。本次LPR降息已釋放積極信號(hào)，穩(wěn)增長政策加碼預(yù)期強(qiáng)烈。月底央行提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作”，住建部部長倪虹則表示“大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，金融監(jiān)管總局局長李云澤提出“有力有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)，支持恢復(fù)和擴(kuò)大有效需求”，期待更多實(shí)質(zhì)性政策落地。

地方層面，繼續(xù)以穩(wěn)需求、保交樓作為政策主線方向。本月21個(gè)城市政策松綁（環(huán)比減少2個(gè)），政策頻次下降4次，創(chuàng)去年3月以來新低；具體看，僅青島、臨沂、揚(yáng)州、福清涉及放松“四限”，其余多為公積金、購房補(bǔ)貼等弱刺激，或優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、房企融資等供給端支持。保交樓方面，廣西出臺(tái)防“爛尾樓”新規(guī)，規(guī)定房企獲預(yù)售許可前不得開展銷售活動(dòng)；濟(jì)南市委書記劉強(qiáng)會(huì)見綠地董事長張玉良，稱一如既往支持綠地重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。

02

并購金融：金科引長城國富作戰(zhàn)投德信獲浙商資產(chǎn)支援

集團(tuán)層面，本月月底金科連發(fā)7條公告，對外宣布將引入戰(zhàn)投的重磅消息，于6月30日與長城資產(chǎn)旗下的，長城國富地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)簽訂了戰(zhàn)略框架協(xié)議。本輪AMC紓困房企案例基本都秉持“救項(xiàng)目不救房企”的原則，而本次長城旗下的開發(fā)平臺(tái)直接參與出險(xiǎn)房企集團(tuán)層面的股權(quán)合作是次突破性的紓困舉措。根據(jù)公告，長城國富有意向獨(dú)立或與其他合作方組成投資聯(lián)合體作為重整投資人參與金科股份的預(yù)重整。換句話說，長城國富不是直接的戰(zhàn)投方，而可能通過單獨(dú)或找其他合作人的形式作為新投資人，參與到金科預(yù)重整程序，相對而言預(yù)重整程序中出險(xiǎn)房企原有風(fēng)險(xiǎn)能更好梳理清楚，方便長城國富得以盡可能控制風(fēng)險(xiǎn)。

具體項(xiàng)目層面，本月德信從浙商資產(chǎn)處獲取6.03億紓困基金用于“德清時(shí)代云起”項(xiàng)目，屬于地方AMC近期落地的首單紓困項(xiàng)目。據(jù)知情人士表示，此次合作中浙商資產(chǎn)是要挑項(xiàng)目的，就德清時(shí)代云起項(xiàng)目而言，該項(xiàng)目沒有銀行融資且項(xiàng)目資金本身是良性運(yùn)轉(zhuǎn)的，AMC投入增量資金后很快能讓項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)下去。

此外，本月萬達(dá)將武漢華達(dá)玖號(hào)創(chuàng)新投資合伙企業(yè)近86%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予華融。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，華融持股86.0381%，萬達(dá)13.9104%，華融資本0.0515%。該標(biāo)的公司成立至今僅投資萬達(dá)東湖置業(yè)，該公司旗下項(xiàng)目為武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目，耗資500億元，打造包括楚河漢街、漢街萬達(dá)廣場、漢秀劇場、萬達(dá)電影樂園、萬達(dá)瑞華酒店、萬達(dá)嘉華酒店等地標(biāo)性項(xiàng)目。2017年后，多個(gè)項(xiàng)目易主，萬達(dá)嘉華酒店被富力接盤，北京華聯(lián)接手漢街萬達(dá)廣場資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)及楚河漢街第二街區(qū)打造武漢SKP。其中，萬達(dá)計(jì)劃將萬達(dá)電影樂園改造為新漢街萬達(dá)廣場，但于2023年5月項(xiàng)目被曝停工，本次華融入主后，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度將迎來轉(zhuǎn)機(jī)。

03

行業(yè)并購：長實(shí)欲抄底香港豪宅龍光、合景債務(wù)重組或遇困

根據(jù)CRIC監(jiān)測，2023年6月重點(diǎn)監(jiān)測房企共涉及30筆并購交易，披露交易金額的有19筆，總交易對價(jià)約147.8億人民幣，環(huán)比減少49.6%、同比大幅減少72.6%，披露的平均單筆并購交易規(guī)模7.8億（2023年5月：26.6億），收并購熱度繼續(xù)回落。

交易進(jìn)展來看，本月11筆完成的并購交易中3筆披露交易對價(jià)，涉及對價(jià)96.3億，其中歷時(shí)半年建發(fā)耗資近63億收購紅星美凱龍29.95%股份已完成過戶，濱江超23億收購杭鐵旗下標(biāo)的，與其合作開發(fā)3宗地塊。9筆交易處掛牌狀態(tài)，其中8筆披露金額涉及32.57億；5筆交易已簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，綠城1.2億收購九龍倉杭州蕭山項(xiàng)目剩余股權(quán)，景業(yè)擬退出廣州黃埔南部舊改，正榮7500萬元出售南京江北新區(qū)項(xiàng)目等。

此外，進(jìn)行中、傳言交涉中的并購交易分別有4筆和1筆，其中金科為“保殼”，擬定增購買恒昇大業(yè)20%股權(quán)注入上市平臺(tái)，而李嘉誠擬從匯豐處收購龍光與合景泰富聯(lián)合打造的香港豪宅凱玥項(xiàng)目的債權(quán)。根據(jù)測算，該項(xiàng)目總貨值約超300億港元，曾被龍光、合景作為抵押擔(dān)保，從匯豐等銀團(tuán)獲取102億港元的開發(fā)貸款。近期長實(shí)與匯豐接觸，希望接手項(xiàng)目相應(yīng)債權(quán)。該香港項(xiàng)目是龍光和合景債務(wù)重組的重要籌碼，倘若長實(shí)收購債權(quán)再將其拍賣可能對2家出險(xiǎn)房企境外債的談判帶來很大阻力，會(huì)陷入困境甚至失敗。

交易標(biāo)的物業(yè)類型看，本月多元化類并購額占比大幅減少，14筆涉及多元化投資的交易，披露的交易金額10億，僅占到全部規(guī)模的6.8%，環(huán)比減少79.6pct。而開發(fā)項(xiàng)目、集團(tuán)收并購交易相對頻繁，交易筆數(shù)分別14筆和2筆，合計(jì)占到全部的53%，相對聚焦主業(yè)。

附表

本月的重點(diǎn)收并購事件一覽

排版 | 鳥姐

更多克而瑞研究月報(bào)

市場

月報(bào)

6月供應(yīng)增34%而成交再降，地市縮量但溢價(jià)率新高（2023年6月）

5月樓市供求延續(xù)降勢，地市提質(zhì)縮量熱度維持（2023年5月）

4月樓市供求雙降三成，滬杭集中土拍升溫（2023年4月）

3月樓市供應(yīng)激增成交熱度穩(wěn)，地市提質(zhì)縮量溫度升（2023年3月）

2月成交同環(huán)比漲超4成，3月局部小陽春可期（2023年2月）

逢春節(jié)首月新房平淡二手略好，土地成交低位維持（2023年1月）

并購月報(bào)

世茂深港國際中心130億起價(jià)掛牌（2023年5月）

世茂27億處置倫敦寫字樓，深圳國資聯(lián)手長城盤活佳兆業(yè)資產(chǎn)（2023年4月）

世茂擬出售香港兩家酒店，金茂32.4億收購綜合體(2023年3月)

恒大、中南、旭輝紓困迎來救兵，保利打包掛牌12個(gè)碧桂園項(xiàng)目(2023年2月)

融創(chuàng)36億出售冰雪城，山東國資入主奧園220億舊改(2023年1月)

土地月報(bào)

成交建面同比降幅擴(kuò)大，溢價(jià)率創(chuàng)新高但城市冷熱分化（2023年6月）

成交建面同比降幅收窄，溢價(jià)率較上月小幅回落（2023年5月）

成交規(guī)模延續(xù)歷史低位，滬、杭集中土拍高熱“接棒”（2023年4月）

成交規(guī)模降至歷史低位，溢價(jià)率維持在相對高位（2023年3月）

成交規(guī)模延續(xù)低位，京、蘇、杭土拍回暖帶動(dòng)溢價(jià)率回升（2023年2月）

成交規(guī)模降至歷史低位，溢價(jià)、流拍指標(biāo)雙雙回升（2023年1月）

企業(yè)月報(bào)

銷售環(huán)比降低14.3%，融資規(guī)模創(chuàng)2020年來單月新低 (2023年5月)

百強(qiáng)累計(jì)銷售同比增9.7%，民企投資弱復(fù)蘇 (2023年4月)

百強(qiáng)累計(jì)銷售同比轉(zhuǎn)正，核心城市城投托底減少 (2023年3月)

百強(qiáng)銷售同環(huán)比增長，民企投資弱復(fù)蘇 (2023年2月)

百強(qiáng)銷售仍低迷，拿地投資“靜止”(2023年1月)

資本月報(bào)

銷售環(huán)比降低14.3%，融資規(guī)模創(chuàng)2020年來單月新低 (2023年5月)

發(fā)改委支持民間項(xiàng)目發(fā)行公募REITs，格力地產(chǎn)擬配股70億元 (2023年4月)

公募REITs適用領(lǐng)域拓展至商業(yè)地產(chǎn)，嘉創(chuàng)地產(chǎn)完成上市(2023年3月)

不動(dòng)產(chǎn)私募基金重啟，萬科等房企積極配股 (2023年2月)

融資環(huán)境有所改善，房企配股較為積極 (2023年1月)

本文版權(quán)歸克而瑞研究中心所有 未經(jīng)授權(quán)請勿轉(zhuǎn)載以上代表克而瑞研究中心團(tuán)隊(duì)觀點(diǎn)，僅供參考

轉(zhuǎn)載注明出處：克而瑞地產(chǎn)研究(cricyjzx)多謝配合